高度に充実した社会インフラと抜群の治安の良さ、勤勉な国民、そして高い建築技術を誇る日本は、先進国の中でも不動産投資において大変魅力にあふれた国です。

では外国籍の方が海外に居住している状態で日本の不動産を探し、購入するにはどうすれば良いのでしょうか。

外国籍の方が、海外から日本の投資用不動産を購入する場合のポイントや、留意すべき点をご紹介して参ります。

外国籍の方に対する不動産購入規制はなし

外国籍の方で日本に居住していない方が日本の土地や建物を購入する場合、どのような規制があるか確認しておきましょう。

日本の不動産は外国籍の方、日本に居住していない方などを理由に不動産購入の規制を受けることはありません。

ただし、外国籍の方に限りませんが、例えば土地のみを購入し後から建物を建築する場合には審査を受ける必要があること、また増改築の場合でも制限を受ける場合があること、仮に住居目的の不動産購入でも永住権取得にならないことは留意すべき点と言えます。

「物件探し」ではなく「不動産会社探し」が重要

海外に居住したまま日本の不動産物件を探す上でのポイントは、物件をネットで探すのではなく、外国籍の方々への仲介サービスに精通した優良不動産会社を探し、その会社の協力を得て物件探しを行うことです。

1. デジタルに強い

   オンラインでのやり取りという意味も含めて、デジタルに強い不動産会社でなければ、売買取引はスムーズに進行しません。

   日本国外に居住しながら日本の不動産を購入するケースもあります。

   このようなケースでは、不動産会社と外国人顧客は一度も直接会うことなく、オンラインで取引が完了することになります。

   ※一部、郵送でのやり取りが必要

   オンライン対応と言っても、ただオンライン通話サービスを使って会話ができればいいというわけではなく、売買取引を進める上で必要な各種書類のやり取りも、可能な限りオンラインで完結できる体制を整えているかどうか。

   これができていないと、余計なコストがかかってしまったり、銀行や売主に対して提出が必要な書類が期限通りに提出できず、取引が破断になってしまうことも、決して珍しくありません。

   デジタルのメディアを駆使して仕入れることができるというのも、つまり良い物件を顧客に紹介できるというのも、デジタルに強い不動産会社の特徴です。

2. 購入後の賃貸管理も任せられる

   これは投資用不動産を購入する場合に当てはまります。

   不動産業と言っても、賃貸・売買・管理と分野が異なり、どれか一つに特化している不動産会社も数多くあります。この中で、売買のみに特化していて、自社で管理を行っていない不動産会社の場合は注意が必要です。

   売買特化型の会社にとっての成果は「購入してもらうこと」です。

   つまり、購入した後の賃貸経営がどうなるかまでは重要視していない場合があるということです。もう少し具体的に言うと、売買特化型の会社からすれば、「どれだけ高く買ってもらうか」を追求している会社もあり、それによって購入後のオーナーの賃貸経営収支が苦しくなってしまうというのも、実際に複数起こっているケースです。

   どのような物件を購入するかも、もちろん大事ですが、購入した後の入居者募集を含めた賃貸管理も同じぐらい大事です。むしろ、中長期的に不動産を保有・運用していく場合には、購入後の賃貸管理こそがオーナーの収支を大きく左右するポイントとなります。

物件視察はオンラインで可能

購入候補の不動産が絞られてきたら次は物件視察となりますが、視察の都度、海外から日本へ渡航するのは費用も時間も大きな負担となります。

物件の売主側の許可が必要なため、必ず実現できるとは限りませんが、可能な場合は不動産会社の協力を得て撮影してもらいながら、webオンラインでの動画視察を行うと良いでしょう。

その際、例えば駅から近いことが物件の特長なら、駅から物件までの徒歩ルートを、閑静な住宅街がセールスポイントの物件なら周辺環境もできれば撮影してもらい、確認しておくと尚良いと言えます。

ただし、物件購入の最終決定については可能であれば一度日本へ渡航し、物件内や外観、周辺状況をご自身の目で直接確認することを推奨致します。

契約手続きは代理手続きでOK

不動産購入を決定したら、次は買付証明書の発行、重要事項説明、売買契約締結、手付金並びに購入代金の支払いという流れになります。

買付証明書とは購入意志があることを売主へ証明し、通知するためのもので、書式のやり取りはオンラインで行えます。

次に重要事項説明とは物件概要や権利関係、譲渡条件、契約解約時のルールなど、不動産取引に関わる重要な情報を宅建士という国家資格保有者から説明を受ける機会のことで、これは必ず必要なプロセスになります。

従来は宅建士と直接対面で説明を受けるのが義務でしたが、オンラインでの動画説明が許可されましたので海外に居たまま受けられます。

手付金とは、買主が万一資金調達が行えないなどの理由で売買契約解除を申し出た場合、違約金代わりとして売主に徴収される、いわば売主にとって保険料のようなものです。

また、手付金並びに購入代金は指定された口座への国際送金が必要となります。

国際送金は各国の金融機関によっても事情が異なり、着金までにかなり時間を要してしまう場合もあります。

トラブルを避けるため、予め送金予定の金融機関に日本の銀行への送金対応状況をヒアリングしておくと良いでしょう。

不動産登記と財務大臣への届け出

あと二つ手続きが残っています。

「所有権移転登記」と言って不動産物件の所有者名義が変更になったことを、日本の法務局に届け出手続きを行う必要があります。

ただしこれらの手続きは、司法書士と呼ばれる法定手続き専門の国家資格者が代行するのが一般的です。

不動産会社から紹介を受け、手続きを委託すれば良いと考えてください。

最後に、不動産物件を取得してからて20日以内に財務大臣へ不動産を取得した旨を申告することが法令で義務付けられていますので、その申告を行ってようやく手続きは終了となります。

【終わりに】

以上のとおり、日本の不動産購入は決してハードルが高くはないものの、そのプロセスは煩雑で、必要書類作成一つとっても大変です。