Jepang dikatakan sebagai salah satu negara paling menarik di dunia untuk investasi real estate asing, karena hanya ada sedikit pembatasan bagi investor asing untuk membeli dan memiliki properti. Infrastruktur negara yang sangat baik, layanan yang dapat diandalkan, dan warga yang rajin juga menambah daya tarik negara ini.

Namun satu hal yang sering menimbulkan kebingungan bagi investor asing adalah sistem perpajakan Jepang yang rumit. Tergantung pada banyak faktor yang berbeda, berbagai pajak dapat dikenakan pada properti investasi. Memahami pajak-pajak ini adalah bagian yang sangat diperlukan dalam berinvestasi di real estat Jepang.

Pada artikel ini, kami menjelaskan semua pajak yang berkaitan dengan pendapatan sewa real estat di Jepang, terutama yang berkaitan dengan properti milik asing.

Jenis Pajak atas Pendapatan Sewa Real Estat

Pajak utama yang dikenakan atas pendapatan sewa real estate adalah pajak penghasilan. Seperti namanya, pajak penghasilan merupakan salah satu jenis pajak yang dikenakan atas penghasilan yang diperoleh seseorang atau suatu badan dari penyewaan suatu properti. Memiliki properti di Jepang saja tidak serta merta dikenakan pajak penghasilan.

Selain pendapatan sewa real estat, pajak pendapatan juga dikenakan jika Anda memperoleh keuntungan dari penjualan properti di Jepang. Ini juga dikenal sebagai pajak keuntungan modal.

Pajak lain yang dikenakan atas pendapatan sewa real estat adalah pajak penduduk. Pajak penduduk adalah pajak yang dipungut oleh pemerintah kota atas penduduk yang telah tinggal di Jepang terus menerus selama minimal 1 tahun, dan dihitung berdasarkan penghasilan Anda pada tahun sebelumnya. Tarif pajak dapat bervariasi tergantung pada prefektur dan kotamadya tertentu.

Bahkan jika Anda sebagian besar tinggal di luar negeri, pajak penduduk akan dikenakan selama Anda terdaftar sebagai penduduk Jepang. Hal ini juga dikenakan terlepas dari status tempat tinggal Anda (misalnya meskipun Anda memiliki tempat tinggal permanen).

Tergantung pada spesifikasi properti sewaan Anda di Jepang, Anda mungkin juga bertanggung jawab membayar pajak konsumsi.

Jika properti tersebut merupakan properti residensial yang disewakan untuk tujuan tempat tinggal penyewa, maka pajak konsumsi tidak akan dikenakan atas pendapatan sewa Anda.

Namun, jika properti yang disewakan adalah properti atau bangunan komersial, dan penyewa menggunakannya sebagai tempat usaha, Anda sebagai pemilik properti akan bertanggung jawab untuk membayar pajak konsumsi, terlepas dari apakah Anda penduduk Jepang atau bukan.

Perlu dicatat bahwa mulai Oktober 2023, Jepang akan memperkenalkan “sistem faktur yang memenuhi syarat” yang diperkirakan akan membuat penghitungan dan pelaporan pajak konsumsi menjadi lebih rumit.

Jika Anda adalah pemilik properti komersial untuk disewakan di Jepang tetapi berdomisili di luar negeri, sangat disarankan agar Anda berkonsultasi dengan agen real estat dan akuntan pajak mengenai sistem baru ini dan cara menunjuk agen pajak.

Sistem Pemotongan Pajak

Pajak penghasilan biasanya dihitung dan dibayar setelah penerima penghasilan mengajukan pengembalian pajak, namun prosedurnya berbeda untuk pemilik properti asing yang berdomisili di luar negeri. Dalam hal ini, pendapatan sewa dari properti Anda di Jepang mungkin akan dikenakan pemotongan pajak. Sistem ini digunakan untuk mencegah kelalaian atau tidak diumumkannya pendapatan real estat yang diperoleh pemilik properti asing.

Pemotongan pajak tidak langsung dibayar oleh pemilik properti asing itu sendiri. Sebaliknya, biaya tersebut dibayar oleh penyewa yang merupakan badan hukum, atau individu yang menyewakan properti untuk tujuan selain tempat tinggalnya sendiri atau kerabatnya. Penyewa yang merupakan orang perseorangan yang menyewakan harta benda untuk tempat tinggalnya sendiri atau sanak saudaranya dibebaskan dari pemotongan pajak.

Penyewa yang wajib membayar pemotongan pajak harus memotong 20,42% dari sewa bulanan dan membayarnya ke kantor pajak setiap bulan.

Oleh karena itu, penting untuk dipahami bahwa kewajiban Anda untuk membayar pemotongan pajak bergantung pada jenis penyewa tempat Anda menyewakan properti.

Pengurangan Tarif Pemotongan Pajak

Sebagai pemilik properti yang tinggal di luar negeri, sistem pemotongan pajak yang dijelaskan di atas dapat secara signifikan mengurangi pendapatan yang Anda peroleh dari properti Anda di Jepang. Namun, jika Anda tinggal di negara yang telah menandatangani perjanjian pajak dengan Jepang, Anda mungkin berhak atas pengecualian atau pengurangan pemotongan pajak.

Salah satu negara tersebut adalah Amerika Serikat. Perjanjian Pajak Jepang – AS mengecualikan pemilik properti yang tinggal di Amerika Serikat dari membayar pajak pemotongan atas properti mereka di Jepang.

Namun pengecualian ini tidak diterapkan secara otomatis. Pemilik harus mengajukan permohonan kepada otoritas terkait di negara tempat tinggalnya.

Ketentuan dan prosedur khusus berbeda-beda di setiap negara, jadi sebaiknya pastikan terlebih dahulu apakah negara Anda merupakan penandatangan perjanjian pajak dengan Jepang, kemudian konsultasikan dengan akuntan pajak mengenai prosedur terkait.

Mengajukan Pengembalian Pajak

Jika Anda tidak dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan, dan pajak penghasilan yang dipotong dari penghasilan sewa Anda melebihi pajak penghasilan sebenarnya yang harus Anda bayar di Jepang, Anda dapat mengajukan pengembalian dana yang jumlahnya melebihi kewajiban pajak penghasilan Anda.

Untuk mengajukan pengembalian dana, Anda perlu menyerahkan pengembalian pajak penghasilan beserta dokumen yang diperlukan ke kantor pajak di Jepang. Ini harus diajukan antara tanggal 16 Februari dan 15 Maret tahun berikutnya setelah tahun kalender di mana Anda melakukan pemotongan pajak.

Perlu diingat bahwa pengajuan pengembalian dana memerlukan persiapan beberapa dokumen dan perhitungan akurat kewajiban pajak penghasilan Anda di Jepang. Perhitungan ini bisa jadi cukup rumit terutama jika berkaitan dengan pendapatan real estat, dan sebagian besar pemilik properti di Jepang mempercayakan prosesnya kepada agen pajak.

Jika Anda adalah pemilik properti yang tinggal di luar negeri, menyiapkan semua dokumen yang diperlukan dan membuat sendiri permohonan yang diperlukan bisa jadi lebih merepotkan dan mahal, jadi sebaiknya berkonsultasilah dengan agen pajak setempat.

Seperti yang Anda lihat di atas, pajak atas pendapatan sewa real estate di Jepang bisa jadi cukup rumit tergantung pada berbagai faktor. Sistem pemotongan pajak dan prosedur pembebasan atau pengembalian pajak juga mungkin sulit dipahami oleh orang yang belum tahu.

Jika Anda ingin memastikan kesuksesan investasi properti di Jepang terkait pajak, sebaiknya konsultasikan dengan pakar pajak sebelum melakukan investasi.