Ketika pasar ekuitas internasional terpukul pada tahun 2022, banyak investor beralih ke sektor lain untuk menopang portofolio mereka.

Dalam beberapa tahun terakhir, real estat perumahan Jepang telah menarik banyak perhatian investor luar negeri karena janji imbal hasil yang stabil, meskipun relatif rendah. Kemudian terjadilah guncangan yen pada tahun 2022. Terutama didorong oleh kenaikan suku bunga Federal Reserve AS sebanyak tiga kali berturut-turut sebesar 75 basis poin, mulai bulan Juli, yen anjlok terhadap dolar AS.

Rata-rata pada tahun 2021, nilai tukar rata-rata antara dolar AS dan yen Jepang adalah ¥109,46 (Sumber: exchangerates.org.uk). Pada tahun 2022, tarif rata-rata melonjak menjadi ¥131,46, depresiasi sekitar 16,8%. Pada titik terendahnya, nilai tukar dolar AS terhadap yen Jepang menyentuh ¥150,1288 pada tanggal 20 Oktober. Hal ini merupakan rejeki nomplok bagi investor yang memegang dolar AS dan ingin berinvestasi pada aset berbasis yen seperti properti sewaan.

Ada banyak alasan dan manfaat yang sah untuk berinvestasi di real estate perumahan Jepang. Tentu saja, ada juga risiko yang harus diwaspadai.

Risiko Lowongan

Saat Anda berinvestasi di properti sewaan, salah satu risiko terbesarnya adalah properti tersebut tidak akan segera disewakan atau akan tetap kosong untuk jangka waktu yang lama. Sebagai pemilik, Anda akan kehilangan aliran pendapatan dan juga harus mengeluarkan dana tambahan untuk iklan guna mencari penyewa baru.

Risiko kekosongan dapat meningkat pada waktu-waktu tertentu dalam setahun. Misalnya, jika Anda membeli properti di musim sewa sepi, Anda mungkin mendapati bahwa Anda tidak dapat segera menemukan penyewa untuk properti tersebut, sehingga Anda harus menanggung hipotek, biaya pengelolaan properti, dan biaya cadangan perbaikan hingga permintaan sewa meningkat. Kondisi pasar lokal juga dapat mempengaruhi risiko kekosongan. Misalnya, penutupan kampus perguruan tinggi kemungkinan besar akan mempengaruhi kebutuhan akan properti sewa di daerah sekitarnya, sehingga mengakibatkan tingkat kekosongan apartemen mahasiswa di lingkungan tersebut menjadi lebih tinggi.

Risiko keterlambatan pembayaran sewa

Keterlambatan pembayaran sewa juga akan mempengaruhi profitabilitas investasi Anda. Kapan pun situasi ini terjadi, Anda sebaiknya berbicara langsung dengan penyewa atau mengirimkan pemberitahuan yang meminta pembayaran sesegera mungkin. Jika Anda adalah investor luar negeri, ini adalah situasi yang sangat menguntungkan bagi Anda jika ada manajer properti lokal yang bertindak atas nama Anda.

Risiko biaya perbaikan besar

Seiring bertambahnya usia suatu bangunan, kemampuan hidup bangunan tersebut akan menurun. Seiring waktu, area umum seperti lorong, dinding luar, dan pipa ledeng perlu diperbaiki, diganti, atau direnovasi. Jadi ketika Anda membuat rencana investasi, ada baiknya Anda memasukkan biaya perbaikan ke dalam perhitungan untung-rugi Anda.

Pemilik kondominium di Jepang diharuskan membayar biaya cadangan perbaikan setiap bulan untuk menutupi perbaikan besar pada bangunan tersebut. Biaya cadangan perbaikan juga akan cenderung meningkat seiring bertambahnya usia bangunan, karena semakin banyak bagian bangunan yang memerlukan renovasi. Ini adalah risiko yang tidak sepenuhnya dipertimbangkan oleh sebagian investor ketika mereka pertama kali memperhitungkan sisi biaya.

Risiko kenaikan suku bunga

Jika Anda memilih hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, Anda mengambil risiko kenaikan suku bunga, sehingga meningkatkan pembayaran hipotek bulanan Anda. Rencana keuangan yang baik akan mempertimbangkan kenaikan suku bunga!

Risiko bencana alam

Jepang merupakan negara yang rawan terhadap gempa bumi, tsunami, dan tanah longsor. Pemilik rumah di Jepang diwajibkan untuk mengambil asuransi kebakaran tetapi tidak asuransi banjir atau gempa bumi, meskipun sangat disarankan.

Sebagai bagian dari ketekunan membeli properti di Jepang, Anda harus mewaspadai berbagai risiko bencana alam yang rentan terjadi di lingkungan tersebut, seperti banjir, gempa bumi, atau tanah longsor. Informasi ini akan diungkapkan kepada Anda sebagai bagian dari penjelasan mengenai hal-hal penting; informasi ini juga dapat ditemukan dalam peta bahaya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah.

Kiat untuk memitigasi risiko investasi

Pilih perusahaan manajemen yang dapat dipercaya

Sebagian besar investor properti residensial di Jepang menyerahkan pengelolaan properti sebenarnya kepada perusahaan manajemen properti (PM).

Penting bagi Anda untuk memilih perusahaan pengelola yang pandai mencari penyewa, menangani berbagai masalah dan keluhan penyewa, dan yang terpenting, dalam bernegosiasi dengan penyewa yang tidak membayar sewa tepat waktu.

Jika Anda berencana untuk menjual properti Anda di masa depan, Anda juga harus mempertimbangkan untuk memilih perusahaan manajemen yang berpengalaman sebagai agen penjual.

Terakhir, jangan lupa sertakan biaya pengelolaan properti dalam perhitungan Anda, sebagai salah satu biaya kepemilikan properti.

Lokasi penting

Lokasi (hampir!) adalah segalanya dalam real estate.

Di Jepang, properti yang berjarak sekitar 10 menit dari stasiun kereta atau kereta bawah tanah umumnya populer di kalangan penyewa. Properti di dekat supermarket atau toko serba ada, rumah sakit, universitas dan taman, serta kawasan bisnis cenderung memiliki tingkat kekosongan yang lebih rendah.

Lingkungan yang direncanakan untuk dibangun kembali juga akan mengalami peningkatan permintaan di masa depan. Jika Anda membeli suatu area sebelum proyek pembangunan kembali selesai, properti tersebut mungkin akan mengalami apresiasi harga serta risiko kekosongan yang lebih rendah karena lingkungan tersebut menjadi lebih nyaman dan modern.

Pertimbangkan semua biaya investasi Anda

Berikut adalah beberapa pengeluaran utama yang perlu diingat ketika berinvestasi di properti sewaan:

• Biaya pengelolaan properti
• Biaya cadangan perbaikan
• Biaya pengelolaan gedung
• Asuransi kebakaran dan gempa bumi
• Pajak aset tetap
• Pajak perencanaan kota