Jika Anda ingin menjual properti di Jepang tetapi berdomisili di luar negeri, sebenarnya Anda bisa mencari pembeli dan menyelesaikan kontrak penjualan tanpa harus pergi ke Jepang.

Pada artikel ini, kami menjelaskan prosedur umum dan beberapa hal yang perlu diperhatikan ketika seorang non-residen yang tinggal di luar negeri ingin menjual propertinya di Jepang.

Menemukan agen dan menyiapkan dokumen yang diperlukan

Untuk menjual properti Anda di Jepang sambil tinggal di luar negeri tanpa harus mengunjungi negara tersebut, Anda harus mencari agen di Jepang. Jika Anda mempunyai saudara atau teman terpercaya di Jepang, Anda dapat meminta mereka untuk menjadi agen Anda.

Namun, karena agen Anda perlu menyiapkan banyak dokumen atas nama Anda, akan lebih baik jika mereka memiliki pengetahuan dan keahlian yang diperlukan.

Salah satu pilihannya adalah mempercayakan pekerjaan tersebut kepada ahli menulis yudisial. Jika Anda tidak mengenal ahli menulis hukum di Jepang, agen real estat Anda dapat memperkenalkannya kepada Anda.

Untuk menjual properti Anda melalui agen, Anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen berikut.

Surat Kuasa

Dokumen ini memberi agen Anda wewenang untuk melakukan transaksi hukum atas nama Anda. Ini menunjukkan rincian pribadi delegasi (Anda sendiri) dan agen, kondisi delegasi, serta rincian properti yang akan dijual. Itu harus ditandatangani oleh Anda dan agen.

Surat sumpah

Untuk menjual properti di Jepang, biasanya Anda harus memiliki stempel terdaftar resmi dan sertifikat registrasi stempel. Namun barang tersebut hanya bisa didapatkan oleh penduduk Jepang.

Bagi pemilik properti yang tinggal di luar negeri, Anda perlu menyiapkan surat pernyataan yang menunjukkan tanda tangan Anda. Pernyataan tertulis ini harus dilegalisir oleh kedutaan atau konsulat negara asal Anda di Jepang.

Sertifikat Pendaftaran Penduduk atau Surat Pernyataan yang menunjukkan alamat Anda saat ini

Untuk menjual properti di Jepang, Anda juga perlu menyiapkan sertifikat pendaftaran penduduk yang dikeluarkan di negara asal Anda. Jika negara Anda tidak menerbitkan sertifikat tersebut, Anda dapat menyiapkan pernyataan tertulis yang mencantumkan alamat Anda, dan sertifikat tersebut harus disertifikasi oleh notaris di negara asal Anda.

Anda dapat meminta ahli menulis yudisial yang bertindak sebagai agen Anda untuk menyiapkan dokumen-dokumen ini atas nama Anda dan mengirimkannya ke alamat Anda. Setelah Anda menerima dokumen, Anda harus memeriksa apakah isinya sudah benar. Jika semuanya sudah beres, isi informasi yang diperlukan, lakukan notaris yang diperlukan, lalu kembalikan dokumen tersebut ke ahli menulis yudisial.

Memilih agen real estat yang andal adalah kunci keberhasilan penjualan

Tidak seperti di banyak negara lain, di Jepang jarang ada individu yang melakukan transaksi real estate secara langsung di antara mereka sendiri. Penjualan dan pembelian real estate hampir selalu dilakukan dengan agen real estate sebagai perantara.

Namun, terdapat lebih dari 300.000 perusahaan real estat di Jepang, termasuk perusahaan besar dan usaha kecil dan menengah. Beberapa perusahaan mungkin fokus pada sewa guna usaha, sementara yang lain mengkhususkan diri pada perantara penjualan properti.

Sebagai orang asing yang tinggal di luar negeri, kunci sukses penjualan properti di Jepang adalah memilih agen real estat yang andal dengan keahlian dan pengalaman dalam menangani klien asing. Agen real estat semacam itu secara proaktif mempromosikan diri mereka di Internet, sehingga agen tersebut seharusnya cukup mudah ditemukan.

Setelah Anda menemukan agen real estat yang sesuai di Web, Anda harus memeriksa situs web mereka secara menyeluruh untuk mengetahui layanan dan dukungan yang mereka tawarkan. Karena agen real estat yang Anda pilih akan menjadi mitra Anda di Jepang, Anda harus memilih dengan bijak.

Menetapkan harga jual secara strategis

Setelah Anda menemukan agen dan memilih agen real estate Anda, langkah selanjutnya dalam penjualan properti Anda adalah melakukan penilaian properti, menetapkan harga jual, kemudian memasang iklan untuk mencari pembeli.

Penilaian properti di Jepang cukup terstandarisasi, dan ini dapat menjadi referensi yang berguna ketika menentukan harga jual, namun hal ini tidak berarti bahwa properti Anda akan dijual sesuai harga penilaian.

Poin pentingnya di sini adalah menetapkan harga jual secara strategis dan memberikan ruang penyesuaian harga guna mencari pembeli. Misalnya, jika Anda tidak menemukan pembeli setelah beriklan selama dua minggu, Anda harus mempertimbangkan untuk menurunkan harga sekitar 5%.

Untuk memastikan rencana penjualan Anda berjalan lancar, sebaiknya konsultasikan detailnya dengan agen real estat Anda terlebih dahulu.

Pembayaran pajak untuk menyelesaikan penjualan

Setelah Anda menemukan pembeli yang ingin Anda jual, Anda akan memulai prosedur kontrak penjualan melalui agen Anda. Pada titik ini, Anda harus memperhatikan pajak-pajak berikut yang mungkin timbul dari penjualan.

Biaya materai

Bea materai adalah pajak yang dikenakan pada kontrak penjualan, yang Anda bayarkan dengan membubuhkan stempel prabayar pada dokumen. Nilai prangko tergantung pada harga jual properti. Misalnya, jika harganya antara 10 juta hingga 50 juta yen, maka bea materainya adalah 10,000 yen. Jika harganya antara 50 juta hingga 100 juta yen, bea materainya adalah 30.000 yen. Anda harus meminta agen Anda untuk mendapatkan stempel atas nama Anda, dan mendiskusikan bagaimana Anda harus membayarnya kembali.

Pendaftaran dan pajak lisensi

Ini adalah pajak yang dikenakan atas pendaftaran pengalihan kepemilikan atau penetapan hipotek atas suatu properti. Pajak ini berlaku jika Anda mengambil pinjaman dari bank untuk membeli properti yang Anda jual. Jika Anda membeli properti sekaligus, Anda tidak perlu membayar pajak registrasi dan lisensi.

Pajak keuntungan modal (pajak penghasilan dan pajak kota)

Saat Anda menjual properti di Jepang, Anda harus membayar pajak penghasilan dan pajak kota yang dikenakan atas keuntungan modal Anda, meskipun Anda tidak tinggal di negara tersebut. Keuntungan modal harus diumumkan dengan mengajukan pengembalian pajak penghasilan di Jepang antara tanggal 16 Februari dan 15 Maret tahun berikutnya setelah penjualan. Untuk penduduk luar negeri, Anda perlu menugaskan agen pajak yang akan mengajukan pengembalian dan membayar pajak atas nama Anda.

Pemotongan pajak

Ketika seorang non-residen menjual properti di Jepang, untuk mencegah kelalaian laporan pajak penghasilan, pembeli harus membayar pemotongan pajak sebesar 10,21% dari nilai transaksi. Artinya penjual tidak akan menerima 100% harga jual karena dipotong pajak. Perhatikan bahwa pembayaran pemotongan pajak hanya diperlukan dalam kasus berikut:

• Nilai transaksi lebih dari 100 juta yen
• Pembeli menggunakan properti untuk tujuan selain tempat tinggal pribadinya
• Pembeli bukan perorangan

Ringkasan

Jika Anda bukan penduduk Jepang yang memiliki properti di negara tersebut, Anda tetap dapat menjual properti tersebut tanpa harus pergi ke Jepang. Namun, prosesnya bisa rumit karena memerlukan persiapan banyak dokumen dan pembayaran sejumlah pajak.

Untuk memastikan penjualan berjalan lancar dan Anda tidak mengalami kemunduran, Anda harus membentuk tim yang mencakup agen terpercaya dan agen real estat yang dapat diandalkan. Melalui komunikasi menyeluruh dan perencanaan langkah demi langkah yang cermat, Anda dapat mewujudkan keberhasilan penjualan properti Anda.