Bagi mereka yang tinggal di luar negeri dan memiliki properti sewaan di Jepang, terdapat keuntungan seperti menghasilkan pendapatan yang stabil. Namun, penting untuk menyadari hukum dan budaya berbeda yang ada di negara lain selain negara Anda.

Bagi pemilik asing yang tidak memiliki registrasi tempat tinggal di Jepang, biasanya mempercayakan pengelolaan properti sewaannya di Jepang kepada perusahaan pengelola properti Jepang. Namun, tidak semua perusahaan pengelola properti bisa menampung pemilik asing. Padahal, perusahaan yang bisa terbatas. Pasalnya, banyak perusahaan pengelola properti yang enggan menangani tugas-tugas yang hanya muncul saat mengelola properti milik pemilik asing. Artikel ini akan menjelaskan mengapa beberapa perusahaan ragu-ragu untuk berurusan dengan pemilik asing.

Alasan Mengapa Banyak Perusahaan Pengelola Properti Jepang Enggan (atau Tidak Mampu) Mengakomodasi Pemilik Asing

Skenario yang dipertimbangkan untuk penduduk luar negeri yang memiliki properti sewaan di Jepang terutama mencakup pola-pola berikut:

Membeli real estat di Jepang saat sudah tinggal di luar negeri

Membeli real estat di Jepang saat tinggal di sana dan kemudian pindah ke luar negeri

Penduduk luar negeri mewarisi real estate di Jepang

Dalam kasus ini, ketika mengelola properti sewaan di Jepang, berbagai tugas perlu dilakukan, mulai dari perekrutan dan penyaringan penyewa, inisiasi kontrak, selama dukungan sewa, hingga pengumpulan sewa jika terjadi tunggakan, dan pemulihan setelah keberangkatan penyewa. Namun, penanganannya secara individu dari luar negeri praktis tidak mungkin dilakukan. Di sinilah peran perusahaan manajemen properti Jepang. Namun dalam pengelolaan properti sewaan, terdapat beberapa tugas tambahan yang muncul pada properti milik pemilik asing, seperti:

Pemilik asing Pengiriman uang Mengumpulkan uang sewa bulanan dari penyewa adalah operasi standar bagi perusahaan pengelola properti. Namun, bagi pemilik asing, uang sewa yang terkumpul perlu disetorkan ke rekening bank di luar negeri. Dalam beberapa tahun terakhir, karena langkah-langkah anti pencucian uang, lembaga keuangan telah menerapkan pemeriksaan ketat terhadap pengiriman uang ke luar negeri, yang dapat melibatkan beberapa verifikasi dan penyelidikan selama proses pengiriman uang. Penghindaran risiko dan proses pengiriman uang yang memakan waktu menjadi alasan keengganan ini.

Manajemen Pajak Pembayaran pajak perolehan properti untuk tahun pembelian berikutnya dan pajak properti tahunan memerlukan pembayaran melalui slip pembayaran. Slip ini biasanya dikirim ke pemiliknya sendiri, namun dalam kasus pemilik asing, slip tersebut dikirim ke agen pajak di Jepang, yang kemudian melakukan pembayaran. Pembayaran proksi lainnya termasuk biaya pengelolaan dan dana cadangan perbaikan untuk kondominium, tagihan air, dll., jika pemiliknya tidak memiliki rekening bank di Jepang.

Karena tugas pengelolaan properti milik luar negeri yang unik ini, banyak perusahaan pengelola properti menolak atau enggan memberikan layanan.

Pendaftaran Kontak Darurat Domestik Diperlukan mulai April 2024

Dengan meningkatnya jumlah kasus di mana properti dan tanah yang tidak teridentifikasi menghalangi transaksi real estat, Undang-Undang Pendaftaran Real Estat akan diubah pada bulan April 2024. Jika pihak pengakuisisi real estat di Jepang tidak memiliki alamat di Jepang, maka perlu mendaftar nama dan alamat kontak domestik.

Kontak ini bisa perorangan atau korporasi, namun karena alamatnya juga terdaftar, sulit bagi individu untuk setuju menjadi kontak darurat. Secara realistis, peran ini kemungkinan besar akan diambil alih oleh perusahaan pengelola properti atau agen pajak.

Mirip dengan pengiriman uang ke luar negeri dan pengelolaan pajak yang disebutkan di atas, hal ini terutama berlaku bagi perusahaan besar yang sering kali enggan menangani tanggung jawab tersebut.

Amandemen undang-undang pendaftaran ini dijelaskan secara rinci di artikel lain, jadi silakan baca juga.

Kesimpulannya

Untuk menghasilkan pendapatan yang stabil dari investasi real estate di Jepang, tidak hanya penting untuk membeli atau menjual dalam kondisi yang menguntungkan, namun “manajemen properti sewaan” juga merupakan faktor penting.

Khususnya bagi pemilik luar negeri yang mengoperasikan properti sewaan di Jepang, penting untuk mempercayakan pengelolaannya kepada perusahaan pengelola properti yang mampu menangani berbagai tugas manajemen unik yang disebutkan di atas.

Selain itu, jika pemilik di luar negeri mengalami kesulitan berkomunikasi dalam bahasa Jepang, kemampuan mendukung berbagai bahasa menjadi suatu kebutuhan.