Dengan depresiasi yen, banyak investor mempertimbangkan untuk berinvestasi di real estate Jepang, yang telah mendapatkan popularitas yang signifikan.

Jepang menawarkan risiko negara yang relatif rendah dan tidak menerapkan batasan pada investor asing, menjadikannya titik masuk yang menarik bagi investasi real estate asing.

Namun, tidak semua properti di Jepang merupakan investasi yang bagus. Penting untuk hati-hati membandingkan faktor-faktor seperti imbal hasil ketika membuat keputusan investasi.

Pada artikel ini, kami akan menjelaskan fitur dan metode penghitungan hasil kotor dan bersih, yang penting untuk diketahui saat berinvestasi di real estate Jepang.

Jenis Hasil dalam Investasi Real Estat Jepang

Hasil, yang merupakan indikator penting dalam investasi real estat, menunjukkan pengembalian tahunan relatif terhadap jumlah investasi. Hasil yang lebih tinggi menunjukkan pengembalian yang lebih efisien.

Namun, hasil panen secara umum dapat dibagi menjadi dua jenis utama, dan penting untuk memahami perbedaannya:

Hasil Kotor

Hasil Bersih

Hasil Kotor

Hasil kotor, juga dikenal sebagai Tingkat Pengembalian Kotor, merupakan indikator rasio pendapatan sewa terhadap harga properti (jumlah investasi). Ini juga disebut sebagai hasil kasar, hasil kotor, atau hasil sederhana.

Karena dapat dihitung hanya dengan harga properti dan pendapatan sewa, maka sering kali digunakan untuk mengukur profitabilitas secara umum.

Hasil yang tercantum dalam iklan atau situs real estat Jepang biasanya merupakan hasil kotor. Namun, karena hasil kotor tidak memperhitungkan biaya, maka hasil tersebut mungkin berbeda secara signifikan dari profitabilitas sebenarnya.

Oleh karena itu, ketika mempertimbangkan hasil panen, penting juga untuk memeriksa hasil bersih, yang akan kami perkenalkan selanjutnya.

Hasil Bersih

Hasil bersih, juga dikenal sebagai Tingkat Pengembalian Aktual, memperhitungkan biaya saat menghitung hasil. Ini juga disebut sebagai hasil bersih atau hasil NOI.

Karena hasil bersih dihitung dengan mengurangkan biaya dari pendapatan sewa, hal ini memberikan gambaran yang lebih akurat tentang hasil sebenarnya.

Bukan hal yang aneh jika properti dengan hasil kotor yang tinggi mempunyai hasil bersih yang rendah. Saat mengevaluasi properti, penting untuk mempertimbangkan tidak hanya hasil kotor tetapi juga simulasi hasil bersih untuk penilaian menyeluruh.

Karakteristik dan Perhitungan Hasil Kotor

Hasil kotor mudah dihitung dan berguna untuk mengukur profitabilitas secara umum.

Hasil Kotor dalam Iklan

Seperti disebutkan sebelumnya, angka hasil yang ditampilkan di brosur dan situs real estate Jepang umumnya merupakan hasil kotor. Dalam beberapa kasus, angka tersebut mungkin juga mewakili hasil yang diharapkan.

Hasil kotor cocok untuk perbandingan properti sederhana, namun hanya mewakili hasil dangkal karena tidak termasuk biaya seperti pengeluaran. Berhati-hatilah saat mempertimbangkan properti hanya berdasarkan hasil kotor yang tinggi dalam iklan.

Cara Menghitung Hasil Kotor

Hasil kotor dapat dihitung dengan menggunakan rumus berikut:

Hasil Kotor (%) = Pendapatan Sewa Tahunan Harga Properti × 100

Misalnya, jika pendapatan sewa tahunan adalah 5 juta yen dan harga properti adalah 40 juta yen, maka hasil kotornya adalah:

Hasil Kotor = 5 juta yen 40 juta yen × 100 = 12,5%

Perbedaan Antara Hasil yang Diharapkan dan Hasil Kotor

Hasil yang diharapkan mengasumsikan properti telah terisi penuh dan menghitung hasil berdasarkan asumsi ini. Ini membantu mengukur potensi pendapatan maksimum properti.

Sebaliknya, hasil kotor umumnya mempertimbangkan situasi kekosongan saat ini, sehingga memberikan hasil langsung pasca investasi.

Mari kita hitung hasil yang diharapkan dan hasil kotor dengan kondisi berikut:

Satuan: 10

Sewa: 80.000 yen/bulan

Tingkat hunian: 80%

Harga properti: 50 juta yen

Pendapatan sewa tahunan pada hunian penuh adalah:

10 unit × 80.000 yen × 12 bulan = 9,6 juta yen

Jadi, hasil yang diharapkan adalah:

Hasil yang diharapkan = 9,6 juta yen 50 juta yen × 100 = 19,2%

Mengingat tingkat hunian aktual sebesar 80%, pendapatan tahunannya adalah:

9,6 juta yen × 80% = 7,68 juta yen

Jadi, hasil kotornya adalah:

Hasil Kotor = 7,68 juta yen 50 juta yen × 100 = 15,36%

Hal ini menggambarkan bahwa hasil kotor dan hasil yang diharapkan dapat berbeda secara signifikan. Pastikan Anda memeriksa apakah hasil dalam iklan adalah hasil yang diharapkan atau hasil kotor. Selain itu, konfirmasikan juga tingkat sewa yang digunakan sebagai dasar penghitungan hasil yang diharapkan, karena mungkin didasarkan pada harga sewa tertinggi di properti tersebut.

Karakteristik dan Perhitungan Hasil Bersih

Bahkan jika sebuah properti memiliki hasil kotor yang tinggi, properti tersebut mungkin tidak menghasilkan keuntungan yang efisien jika hasil bersihnya rendah. Saat memutuskan apakah akan berinvestasi, penting juga untuk melakukan simulasi hasil bersih.

Menghitung Hasil Bersih Sendiri

Hasil kotor dihitung menggunakan angka tetap seperti pendapatan tahunan dan harga properti, sehingga hasilnya akan sama, siapa pun yang menghitungnya. Oleh karena itu, dapat juga dihitung dari brosur perusahaan real estate.

Di sisi lain, hasil bersih bervariasi tergantung pada siapa yang menghitungnya, karena memperhitungkan biaya. Pengeluaran umum yang dipertimbangkan saat menghitung hasil bersih meliputi:

Biaya manajemen

Kontribusi dana perbaikan

Premi asuransi

Biaya pemeliharaan

Biaya restorasi

Biaya periklanan

Biaya untuk manajemen outsourcing

Pajak properti

Selain itu, harga properti sudah termasuk biaya insidentil seperti biaya agen pada saat pembelian. Karena penghitungan hasil bersih melibatkan prediksi biaya yang dapat bervariasi bergantung pada keputusan investor, hasilnya mungkin berbeda.

Tidak ada definisi atau aturan yang jelas mengenai biaya-biaya yang dimasukkan dalam penghitungan hasil bersih, dan biaya-biaya tersebut tidak bersifat tetap pada saat penghitungan, melainkan diperkirakan. Oleh karena itu, tidak mungkin untuk menyajikan hasil bersih yang tepat pada brosur perusahaan real estate.

Anda harus memperkirakan pengeluaran yang realistis dan menghitung sendiri hasil bersihnya.

Cara Menghitung Hasil Bersih

Hasil bersih dapat dihitung menggunakan rumus berikut:

Hasil Bersih (%) = (Pendapatan Sewa Tahunan – Pengeluaran Tahunan) (Harga Properti + Biaya Pembelian) × 100

Biaya pembelian mungkin termasuk bea materai, biaya agen, pajak perolehan real estat, dan biaya pendaftaran. Biaya-biaya ini dapat diprediksi, jadi konsultasikan dengan perusahaan real estat. Penting untuk memperkirakan dan menghitung potensi pengeluaran tahunan secara spesifik.

Untuk menyederhanakan penghitungan yang rumit, mulailah dengan perkiraan menggunakan 30% pendapatan sewa, lalu sempurnakan penghitungan saat Anda mempersempit pilihan properti.

Pentingnya Hasil Bersih Saat Mempertimbangkan Properti Investasi

Misalnya, mari kita hitung hasil kotor, hasil yang diharapkan, dan hasil bersih dengan kondisi berikut:

Harga properti: 50 juta yen

Biaya pembelian: 4 juta yen

Satuan: 10

Sewa: 120.000 yen/bulan

Tingkat hunian: 85%

Pengeluaran tahunan: 10 juta yen

Pendapatan sewa hunian penuh adalah:

10 unit × 120.000 yen × 12 bulan = 14,4 juta yen

Pendapatan sewa sebenarnya, dengan mempertimbangkan tingkat hunian, adalah:

14,4 juta yen × 85% = 12,24 juta yen

Jadi, hasil yang diharapkan dan hasil kotor adalah:

Hasil yang diharapkan = 14,4 juta yen 50 juta yen × 100 = 28,8%

Hasil Kotor = 12,24 juta yen 50 juta yen × 100 = 24,5%

Hasil bersih adalah:

Hasil Bersih = (12,24 juta yen – 10 juta yen) (50 juta yen + 4 juta yen) × 100 = 4,15%

Seperti yang ditunjukkan, berbagai jenis hasil dapat memberikan hasil yang sangat berbeda. Saat mencari properti, pertimbangkan hasil kotor dan hasil yang diharapkan, namun gunakan hasil bersih untuk perbandingan yang lebih detail.

Kesimpulan

Pada artikel ini kami telah menjelaskan berbagai jenis hasil, karakteristiknya, dan cara menghitungnya. Hasil adalah faktor penting dalam memilih properti investasi, dan jenis hasil dapat mengubah angkanya secara signifikan.

Sekalipun suatu properti memiliki hasil kotor yang tinggi, hasil bersih yang rendah dapat berarti investasi yang tidak efisien. Perhatikan bahwa sebagian besar hasil panen di pamflet atau situs web real estat Jepang mewakili hasil kotor atau hasil yang diharapkan.

Pada akhirnya, sangat penting untuk melakukan simulasi imbal hasil bersih sebelum membuat keputusan investasi.