Apa itu Toki (Pendaftaran Real Estat) di Jepang?

Toki (登記) adalah sistem pencatatan informasi tentang tanah dan bangunan dalam daftar real estate tokibo (登記簿) yang dikelola oleh Biro Hukum. Setiap sebidang tanah atau bangunan di Jepang dicatat dalam register, dengan informasi tentang lokasi, karakteristik dan pemiliknya. Dengan sedikit biaya, siapa pun dapat melihat register. Anda juga bisa mendapatkan salinan resmi dari catatan tanah atau properti dari register.

Mengapa ini penting?

Sistem registrasi real estate penting karena memberikan transparansi dan pencatatan kepemilikan tanah dan bangunan. Agar transaksi properti lancar, kepemilikannya harus jelas. Daftar real estat memberikan bukti kepemilikan, yang memberikan pengetahuan kepada pembeli bahwa mereka membeli properti dari orang yang sebenarnya memilikinya.

Transaksi real estate juga dicatat dalam register. Sebagai bagian dari proses pembelian, ahli menulis yudisial, dengan biaya tertentu, mendaftarkan kepemilikan Anda dalam daftar. Hal ini menetapkan kepemilikan Anda atas properti pada Biro Urusan Hukum dan membantu melindungi hak Anda sebagai pemilik.

Berbeda dengan beberapa negara, Jepang mengizinkan orang asing untuk memiliki, membeli, dan menjual properti secara bebas (dan tidak hanya menyewakannya dalam jangka panjang). Dalam hal hak milik, tidak ada perbedaan antara warga negara Jepang dan orang asing. Tidak masalah apakah Anda tinggal di Jepang atau di luar negeri. Daftar real estat memberikan bukti catatan kepemilikan yang sah; dan transaksi dicatat dengan cara yang sama bagi siapa pun yang memiliki tanah atau properti, tanpa memandang kewarganegaraannya.

Informasi apa yang terdaftar di register?

Pendaftaran real estate dilakukan untuk setiap sebidang tanah atau bangunan. Kontennya secara kasar dibagi menjadi bagian judul dan bagian hak.

Pada bagian hak milik, untuk tanah, dicatat informasi yang menjelaskan lokasi, luas dan jenisnya (misalnya, apakah itu perumahan, komersial, atau lapangan, dll.). Untuk bangunan, informasi seperti lokasi, ukuran, jenis tempat tinggal dan strukturnya (misalnya, apakah konstruksinya terbuat dari kayu, beton bertulang, atau rangka baja) dicatat.

Pada bagian hak dicatat nama pemilik, alamat, dan alasan mendaftarkan properti, serta tanggal pendaftaran. Hak selain kepemilikan juga dicatat di sini. Hak selain kepemilikan mencakup, misalnya, hipotek. Jika hipotek didaftarkan, penggunaan properti tersebut mungkin dibatasi, meskipun properti tersebut dibeli karena itu berarti properti tersebut digunakan sebagai jaminan atas pinjaman. Hak selain kepemilikan juga termasuk janji atau superfisi.

Kapan informasi didaftarkan di register?

Utamanya, informasi dicatat di register ketika ada transaksi. Ini termasuk pembelian, penjualan, dan warisan tanah dan rumah. Hal ini juga diperlukan ketika merenovasi rumah atau menghancurkan bangunan. Apabila hipotek telah lunas, maka hipotek itu akan batal dan hal ini juga dicatat dalam register. Apabila ada perubahan informasi terkait pemilik, seperti perubahan alamat pemilik, hal ini juga diupdate di register.

Apakah ada kasus di mana orang tidak mendaftarkan transaksi?

Ya, sebenarnya banyak kasus dimana perubahan kepemilikan tidak dicatat, terutama ketika seseorang mewarisi tanah atau rumah. Kementerian Kehakiman mencatat bahwa dalam beberapa kasus lahan dan hutan pedesaan, misalnya, informasi kepemilikan tetap sama sejak era Meiji. Hal ini menyulitkan pembelian atau penjualan tanah karena pemilik terdaftar sudah tidak hidup lagi, sehingga menyulitkan tanah atau properti tersebut untuk benar-benar dipasarkan.

Untuk meningkatkan transparansi kepemilikan real estate, mulai bulan April 2024, Jepang akan mulai mewajibkan masyarakat untuk mendaftarkan perubahan kepemilikan karena warisan.

Bagaimana cara mendaftarkan transaksi real estat di register?

Meskipun dimungkinkan untuk mengurus pendaftaran sendiri, kebanyakan orang menyewa ahli menulis yudisial (shihoshoshi atau 司法書士) untuk mengurus penelitian pendaftaran ketika mereka melakukan pembelian properti dan kemudian mencatat pengalihan kepemilikan.

Ada biaya layanan bagi ahli menulis yudisial untuk memverifikasi isi daftar real estat sebelum mentransfer dan mencatat hipotek pemberi pinjaman dan pengalihan kepemilikan kepada pembeli. Ada juga pencatatan pajak yang terpisah (登録免許税 atau touroku menkyozei dalam bahasa Jepang). Jika Anda berencana membeli properti di Jepang, Anda harus merencanakan terlebih dahulu biaya pencatatan ini; agen real estat bilingual setempat akan dapat membantu Anda memahami biaya-biaya ini dan menghubungkan Anda dengan ahli menulis yudisial.

Berapa biaya rekamannya?

Ahli menulis yudisial yang berkualifikasi akan dapat memberi Anda rincian kasus spesifik Anda, karena sering kali tersedia pengurangan tarif tergantung pada jenis transaksi tertentu.

Namun secara umum, misalnya untuk mencatat hak kepemilikan, tarif pajaknya adalah 0,4% dari nilai properti, berdasarkan nilai yang dinilai untuk tujuan pajak properti tetap. Misalnya, jika properti dinilai sebesar ¥40.000.000, pajak pencatatannya adalah sebesar ¥160.000, di luar biaya ahli menulis hukum.

Ada juga potongan khusus untuk hal-hal seperti membangun rumah baru atau membeli rumah baru; dan juga jika rumah tersebut disertifikasi sebagai perumahan unggul jangka panjang (chōki yūryō jūtaku atau 長期優良住宅) atau disertifikasi sebagai perumahan rendah karbon.