Jelajahi panduan lengkap kami tentang cara menavigasi pasar real estat Jepang bagi investor asing yang tertarik membeli properti di Jepang. Panduan ini mencakup petunjuk langkah demi langkah, biaya dan ongkos, serta tip berharga tentang hasil sewa real estat Jepang, manfaat bangunan lama vs baru, dan hubungan antara lokasi dan hasil di Tokyo; Tujuan utama kami adalah memberikan dukungan penuh kepada investor untuk meminimalkan risiko dan memaksimalkan potensi ROI atas investasi mereka di Jepang.

Mengapa Anda Harus Mempertimbangkan Berinvestasi di Real Estat Jepang?

Jepang, sebagai salah satu pasar real estate terbesar dan paling terlembaga di dunia, menawarkan peluang investasi properti yang aman dengan ROI yang baik. Jepang juga merupakan salah satu negara teraman, jika bukan yang teraman, di Asia untuk kondisi investasi real estate dan pasar properti yang stabil. Selain itu, tidak adanya batasan hukum seputar kepemilikan asing atas properti dibandingkan dengan wilayah Asia lainnya merupakan faktor penting lainnya bagi investor luar yang memilih Jepang sebagai target mereka.

Dengan mengikuti panduan ini dan membuat pilihan cerdas, Anda akan mampu meningkatkan kemampuan Anda untuk mendapatkan keuntungan dari pasar investasi yang sangat menguntungkan ini. Dengan melakukan riset pasar yang cermat, berkolaborasi dengan agen properti dan manajer properti berpengalaman, memilih lokasi investasi dengan bijak, dan meminimalkan risiko investasi properti, setiap investor berpotensi memanfaatkan pasar real estat Jepang.

Proses Pembelian Real Estat Jepang untuk Investor Asing

Jika Anda seorang investor asing yang berencana membeli properti komersial atau residensial di Jepang, ada banyak faktor yang perlu dipertimbangkan, termasuk prosedur hukum, pembiayaan, dan perbedaan budaya yang memengaruhi keberhasilan investasi real estat? baik Anda membeli, menjual, atau menyewa di Jepang. Memastikan bahwa investasi Anda tidak hanya aman dan sah tetapi juga mencapai ROI yang tinggi, memerlukan kombinasi pengetahuan pasar khusus dan uji tuntas yang cermat. Seringkali cara terbaik untuk mengamankan keduanya adalah dengan membentuk tim lokal yang terdiri dari penasihat real estat profesional. Seorang pialang, petugas bagian pinjaman, ahli menulis yudisial, dan penasihat pajak semuanya dapat berkontribusi pada proses investasi real estat yang sukses dan membuat seluruh pengalaman perdagangan properti menjadi lebih sederhana.

Ada banyak faktor yang perlu dipertimbangkan, termasuk prosedur hukum, pembiayaan, dan perbedaan budaya yang memengaruhi keberhasilan investasi real estat? baik Anda membeli, menjual, atau menyewa di Jepang.

Pembelian properti yang sukses di Jepang biasanya melibatkan tahapan berikut:

• Bangun hubungan dengan makelar barang tak bergerak yang andal
• Penelitian lanskap investasi properti
• Tampilan situs
• Tentukan aset properti yang diinginkan
• Ekspresikan niat membeli properti Anda melalui saluran yang relevan
• Negosiasi dan pembayaran awal
• Eksekusi kontrak
• Penyelesaian akhir

1.Menghubungi Realtor dan Mengamankan Pembiayaan

Langkah pertama Anda sebagai investor yang cerdas adalah selalu berkonsultasi dengan agen real estat dan menjelaskan lokasi pilihan Anda, persyaratan properti, batasan anggaran, dan ROI yang ditargetkan. Ini memerlukan penandatanganan perjanjian dengan broker, dengan komisi tipikal 3%.

Ada banyak manfaat menggunakan dukungan profesional dan lokal ketika berinvestasi di Jepang. Mulai dari keamanan hukum, penerjemahan, dan saran mengenai tren pasar yang unik, hingga bantuan melihat properti, saran harga, dan menangani negosiasi, memiliki orang-orang di lapangan yang dapat mencapai tujuan investasi Anda dapat membuat perbedaan besar ketika bersaing dengan investor properti lainnya di pasar yang bergerak sangat cepat. Hal ini menjadi lebih penting ketika Anda menargetkan properti di segmen mewah dimana pasokan lebih sedikit dan permintaan dari investor asing selalu tinggi.

Langkah pertama Anda sebagai investor yang cerdas adalah selalu berkonsultasi dengan agen real estat dan menjelaskan lokasi pilihan Anda, persyaratan properti, batasan anggaran, dan ROI yang ditargetkan.

Hal penting yang perlu diingat adalah jika Anda berencana membiayai investasi Anda dengan pinjaman dari bank Jepang, Anda harus mulai mengaturnya sebelum mulai melihat properti atau situs tertentu. Bank-bank Jepang dapat secara tidak resmi menyetujui terlebih dahulu permintaan pinjaman Anda, yang nantinya dapat menjadi alat tawar-menawar yang kuat ketika bernegosiasi dengan penjual properti.

2.Tampilan Situs

Sebelum benar-benar melihat aset properti tertentu, Anda harus memahami bahwa standar properti di Jepang berbeda jika dibandingkan dengan pasar properti lain di seluruh dunia, terutama pasar properti di Barat di mana standar ukuran dan kualitas pada umumnya dapat sangat bervariasi.

Biasanya lebih sulit menemukan properti hunian besar dan luas dengan luas lebih dari 100m2 dengan dua (atau lebih) kamar mandi di Jepang dibandingkan di Eropa atau Amerika. Hal ini terutama berlaku di wilayah metropolitan besar seperti Tokyo, dimana kurang dari 1% apartemen baru yang dibangun berukuran di atas 100m2. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh terbatasnya lahan yang tersedia di Jepang, populasi yang terus bertambah, dan harga rata-rata lahan yang termasuk yang tertinggi di dunia. Bahkan properti di segmen mewah yang dilengkapi dengan beberapa kamar tidur dan kamar mandi akan berukuran terbatas dibandingkan dengan properti di Barat. Tempat terbatas di Jepang; populasinya terus bertambah, dan harga rata-rata tanah termasuk yang tertinggi di dunia.

Jika Anda ingin melakukan riset awal di pasar properti Jepang dengan membandingkan listing tertentu yang ditawarkan sebelum Anda berkomitmen, Anda dapat menelusuri semua listing persewaan dan penjualan di situs web kami.

3.Mengungkapkan Niat Membeli Properti

Jika perjalanan investasi Anda sudah semakin maju dan telah memutuskan properti tertentu yang ingin Anda investasikan, tahap selanjutnya adalah menyatakan niat resmi untuk membeli properti. Untuk melakukan ini, Anda harus mengirimkan surat niat resmi (untuk properti bekas) atau permohonan pembelian (untuk properti yang baru dibangun).

Langkah selanjutnya adalah memulai proses negosiasi. Hal ini penting untuk mendapatkan kesepakatan yang baik dengan prospek hasil investasi yang sehat. Pada tahap ini, rancangan dokumen hukum kedua belah pihak; menjalani uji tuntas akhir dan memenuhi sejumlah kewajiban formal. Ini juga merupakan momen ketika mendapatkan jaminan keuangan dalam bentuk pinjaman tidak resmi yang telah disetujui sebelumnya dari bank Jepang dapat menjadi alat tawar-menawar yang kuat.

Dokumen resmi 'Penjelasan Hal Penting Mengenai Properti dan Transaksi' untuk pembelian properti meliputi:

• Pendaftaran hak milik pemilik
• Jenis kepemilikan
• Deskripsi hukum properti
• Garis besar ketentuan hukum jika terjadi pembatalan kontrak

Karena Jepang adalah masyarakat yang sangat berbasis kepercayaan, deposit tunai biasanya juga diperlukan pada tahap ini, yang jumlahnya bisa mencapai 20% dari nilai properti.

Setelah deposit dibayarkan, penyelesaian akhir dilakukan di bank pembeli dan ditangani oleh ahli menulis yudisial. Pengalihan sisa saldo kemudian dibayar, dan kepemilikan properti secara resmi dialihkan, menyelesaikan transaksi real estat Anda di Jepang.

4. Masalah Terkait Kontrak Investasi

Meski jarang terjadi, namun tetap ada potensi Anda menghadapi kesulitan terkait masalah kontrak. Untuk menghindari hal ini, selalu pastikan Anda meninjau dokumen 'Penjelasan Hal-Hal Penting' dengan cermat sebelum menandatangani kontrak. Memiliki nasihat hukum pada saat seperti ini bisa sangat berguna. Secara hukum, dokumen ini harus diungkapkan kepada investor selama setiap transaksi real estat di Jepang.

Hal-hal yang perlu ditinjau secara cermat dengan bantuan nasihat hukum:

• Pendaftaran hak milik pemilik
• Jenis kepemilikan
• Deskripsi hukum properti
• Ketentuan dalam hal pembatalan kontrak
• Cadangan dana untuk perbaikan dan renovasi (jika ada)

Untuk keamanan tambahan, jauhi properti sewaan, yang mungkin memiliki aturan pembaruan yang tidak jelas, harga yang jauh lebih tinggi, dan pembatasan terhadap kemungkinan perubahan yang dapat Anda lakukan pada bangunan tersebut. Properti hak milik yang mencakup tanah dan bangunan akan menjadi pilihan yang lebih baik dalam banyak kasus.

Selalu pastikan Anda meninjau dokumen 'Penjelasan Hal-Hal Penting' dengan cermat sebelum menandatangani kontrak.

Secara hukum, dokumen ini harus diungkapkan kepada investor selama setiap transaksi real estat di Jepang.

Berinvestasi pada Properti Lama vs Properti Baru di Jepang

Ada banyak peluang di Jepang untuk berinvestasi baik pada proyek pengembangan baru maupun pada properti lama yang seringkali lebih murah? kedua opsi memiliki pro dan kontra.

Tidak mengherankan jika properti baru di Jepang jauh lebih mahal dibandingkan properti bekas. Selain itu, kecepatan proses depresiasi real estat jauh lebih tinggi dibandingkan di AS atau Eropa, akibat bencana alam. Properti perumahan di Jepang yang dibangun menggunakan beton disusutkan penuh setelah 47 tahun, sedangkan properti perumahan yang dibangun menggunakan kayu disusutkan penuh setelah 22 tahun dan hanya dijual sebesar nilai tanah tempat mereka berdiri.

Di beberapa wilayah pusat kota Tokyo, depresiasi nilai bangunan dapat diimbangi dengan peningkatan nilai tanah.

Properti perumahan kayu di Jepang disusutkan sepenuhnya setelah 22 tahun dan hanya dijual sebesar nilai tanah tempat mereka berdiri.

Keuntungan terpenting berinvestasi pada properti lama adalah harganya yang lebih murah. Hal ini dapat menghasilkan laba atas investasi yang lebih baik karena tarif sewa properti baru dan lama relatif sama, dan properti bekas tentu saja sedikit lebih rendah.

Biaya Investasi Real Estat Jepang

Pertama, Anda harus memahami bahwa ada biaya pembelian tertentu di Jepang yang tidak dapat dihindari. Memahami hal ini akan memungkinkan Anda menghitung total biaya dan potensi ROI dengan lebih akurat.

Biaya

Judicial Scrivener: Biasanya antara JPY 100.000 ~ 150.000 (tergantung biaya layanan profesional yang dikenakan)

Biaya Agen Real Estat: Harga properti x 3% + JPY 60.000 + Pajak 10%.

Biaya lainnya: asuransi, pembersihan rumah, dll.

Pajak

Pajak Aset: Estimasi Nilai x 1,4% (antara tanggal transaksi sampai dengan 31 Desember)

Pajak Kota: Perkiraan Nilai x 0,3% (antara tanggal transaksi hingga 31 Desember)

Pajak Pendaftaran: Perkiraan Nilai x 2%

Materai: antara JPY 10.000 hingga 480.000 (tergantung harga)

Pajak Perolehan: Tanah: Nilai Estimasi x 1,5%; Bangunan: Perkiraan Nilai x 3%. Jika properti komersial: Perkiraan Nilai x 4%

Catatan: Sebagian besar pajak didasarkan pada Perkiraan Nilai properti. Hal ini diapresiasi pemerintah setiap tahunnya. Semua biaya dan pajak harus dibayar pada saat transaksi. Meskipun demikian, Pajak Perolehan dibayarkan antara 3-6 bulan sejak tanggal transaksi. Tarif pajak di atas adalah untuk kasus umum. Pengurangan dapat dilakukan berdasarkan kasus per kasus, bergantung pada jenis properti dan tujuan pembelian.

Pentingnya Lokasi Properti

Faktor terpenting yang dapat Anda kendalikan sebagai investor adalah: lokasi properti. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya dalam artikel ini, kami sangat menganjurkan untuk memilih wilayah metropolitan besar sebagai tujuan investasi real estat Anda. Namun, ini hanyalah aturan umum dan bergantung pada strategi investasi Anda, memilih lokasi di luar pusat kota mungkin menawarkan karakteristik investasi yang Anda perlukan.

Seperti yang Anda lihat, memilih properti di daerah perkotaan paling maju di Jepang mempunyai beberapa kelemahan, termasuk harga properti yang lebih tinggi dan jangka waktu yang lebih lama sebelum investasi kembali. Di sisi lain, lokasi pusat menawarkan banyak proyek pembangunan baru untuk dipilih; risiko kekosongan yang rendah; nilai properti yang lebih tinggi, dan dalam beberapa kasus (terutama di kawasan pusat kota Tokyo), kondisi apresiasi nilai real estat yang lebih besar dibandingkan dengan tingkat depresiasi yang umum terjadi di wilayah pinggiran kota.

Harap diingat bahwa ini hanya pedoman umum, dan uji tuntas yang tepat selalu disarankan ketika memutuskan investasi properti tertentu di Jepang. Untuk memastikan ROI dan keamanan investasi terbaik, semakin banyak konteks, data, dan wawasan pasar yang Anda peroleh, semakin baik.

Hasil Sewa Real Estat Jepang

Hasil sewa kotor (pengembalian yang diperoleh dari harga pembelian properti sewaan, sebelum pajak, biaya kekosongan, dan biaya lainnya) di wilayah metropolitan Tokyo berkisar antara 3,4% hingga 5,4% ? dengan hasil yang semakin tinggi seiring dengan semakin kecilnya ukuran apartemen.

Dalam hal pembelian, dibandingkan dengan kota-kota global lainnya, harga per meter persegi di Tokyo tidak semahal New York, namun masih cukup tinggi, berkisar antara $8.700 hingga $13.800. Tren apresiasi ini kemungkinan akan berlanjut selama bertahun-tahun ke depan, dan banyak orang menghubungkan hal ini dengan Abenomics: sistem politik dan ekonomi Jepang di bawah perdana menteri saat ini Shinzo Abe, yang secara konsisten menyuntikkan uang ke dalam sistem keuangan, sehingga menghasilkan suku bunga yang lebih rendah. suku bunga dan kenaikan harga aset, termasuk di sektor real estat Jepang.

Hasil sewa kotor di wilayah metropolitan Tokyo berkisar antara 3,4% hingga 5,4% ? dengan hasil yang semakin tinggi seiring dengan semakin kecilnya ukuran apartemen.

Opsi Manajemen Properti

Untuk ketenangan pikiran, kemampuan untuk melakukan outsourcing manajemen, dan peluang mendapatkan arus kas yang stabil dalam pasar properti yang unik, layanan manajemen properti yang baik sangatlah penting. Berikut adalah beberapa tips kami untuk menemukan profesional dan layanan terbaik di bidang manajemen properti di Jepang:

1.Hanya pilih pengelola properti yang berlisensi dan resmi. Berbeda dengan broker real estate, manajer properti di Jepang tidak diharuskan memiliki lisensi; namun, memiliki lisensi yang diakui secara nasional dapat menjadi ukuran pengalaman dan pengetahuan profesional.

2.Selalu pastikan manajer properti Anda dapat membantu Anda menghemat waktu dengan menawarkan wawasan tingkat tinggi mengenai segmen properti tertentu dan menangani tugas logistik seperti pemeriksaan properti dan negosiasi atas nama Anda.

3.Periksa apakah manajer properti Anda dapat mentransfer pendapatan sewa Anda ke rekening bank luar negeri.

4.Pastikan pelaporan rutin mengenai aliran pendapatan dan ROI disertakan dalam layanan mereka.

Dengan mengikuti daftar periksa ini, Anda akan dapat meningkatkan peluang Anda secara signifikan untuk menemukan manajer properti yang andal di Jepang yang akan membantu Anda menghemat waktu, uang, dan mengurangi stres Anda selama proses investasi.