Ang Japan ay sinasabing isa sa mga pinakakaakit-akit na bansa sa mundo para sa dayuhang pamumuhunan sa real estate, dahil kakaunti ang mga paghihigpit sa mga dayuhang mamumuhunan na bumili at nagmamay-ari ng ari-arian. Ang mahusay na imprastraktura ng bansa, maaasahang mga serbisyo, at masigasig na mamamayan ay nagdaragdag din sa atraksyong ito.

Ngunit ang isang bagay na kadalasang nagdudulot ng kalituhan sa mga dayuhang mamumuhunan ay ang kumplikadong sistema ng pagbubuwis ng Japan. Depende sa maraming iba't ibang mga kadahilanan, iba't ibang mga buwis ang maaaring ipataw sa isang investment property. Ang pag-unawa sa mga buwis na ito ay isang kailangang-kailangan na bahagi ng pamumuhunan sa Japanese real estate.

Sa artikulong ito, ipinapaliwanag namin ang lahat tungkol sa mga buwis na nauugnay sa kita sa pag-upa ng real estate sa Japan, pangunahin nang may kinalaman sa mga ari-arian na pag-aari ng dayuhan.

Ang Mga Uri ng Buwis sa Kita sa Renta ng Real Estate

Ang pangunahing buwis na ipinapataw sa kita sa pag-upa ng real estate ay buwis sa kita. Gaya ng ipinahihiwatig ng pangalan, ang income tax ay isang uri ng buwis na ipinapataw sa kita na nabuo ng isang indibidwal o entity mula sa pag-upa ng isang ari-arian. Ang simpleng pagmamay-ari ng property sa Japan ay hindi awtomatikong magkakaroon ng income tax.

Bukod sa kita sa pag-upa ng real estate, ipinapataw din ang income tax kung kikita ka ng anumang tubo sa pagbebenta ng property sa Japan. Ito ay kilala rin bilang capital gains tax.

Ang isa pang buwis na ipinapataw sa kita sa pag-upa ng real estate ay buwis sa naninirahan. Ang buwis sa naninirahan ay isang buwis na ipinapataw ng mga munisipalidad sa mga residente na patuloy na naninirahan sa Japan nang hindi bababa sa 1 taon, at kinakalkula batay sa iyong kita para sa nakaraang taon. Maaaring mag-iba ang rate ng buwis depende sa partikular na prefecture at munisipalidad.

Kahit na ikaw ay pangunahing nakabase sa ibang bansa, ang buwis sa naninirahan ay ipapataw hangga't ikaw ay isang rehistradong residente ng Japan. Ipinapataw din ito anuman ang katayuan ng iyong paninirahan (hal. kahit na mayroon kang permanenteng paninirahan).

Depende sa mga detalye ng iyong rental property sa Japan, maaari ka ring managot na magbayad ng buwis sa pagkonsumo.

Kung ang ari-arian ay isang residential property na inuupahan para sa layunin ng paninirahan ng nangungupahan, ang buwis sa pagkonsumo ay hindi ipapataw sa iyong kita sa pag-upa.

Gayunpaman, kung ang paupahang ari-arian ay isang komersyal na ari-arian o gusali, at ginagamit ito ng nangungupahan bilang isang lugar ng negosyo, ikaw bilang may-ari ng ari-arian ay mananagot na magbayad ng buwis sa pagkonsumo, hindi alintana kung ikaw ay residente ng Japan o hindi.

Tandaan na mula Oktubre 2023, ang Japan ay nagpapakilala ng “qualified invoice system” na inaasahang magpapakumplikado sa pagkalkula at pag-uulat ng buwis sa pagkonsumo.

Kung ikaw ay may-ari ng komersyal na ari-arian para paupahan sa Japan ngunit nakabase sa ibang bansa, lubos na inirerekomenda na kumunsulta ka sa isang ahensya ng real estate at tax accountant tungkol sa bagong sistemang ito at kung paano maghirang ng ahente ng buwis.

Tax Withholding System

Karaniwang kinakalkula at binabayaran ang buwis sa kita pagkatapos maghain ng tax return ang kumikita, ngunit iba ang pamamaraan para sa dayuhang may-ari ng ari-arian na naninirahan sa ibang bansa. Sa kasong ito, ang kita sa pag-upa mula sa iyong ari-arian sa Japan ay maaaring sumailalim sa withholding tax. Ginagamit ang sistemang ito upang maiwasan ang pagtanggal o hindi pagdeklara ng kita sa real estate na nakuha ng mga dayuhang may-ari ng ari-arian.

Ang withholding tax ay hindi direktang binabayaran ng mga dayuhang may-ari ng ari-arian mismo. Sa halip, ito ay binabayaran ng nangungupahan na maaaring isang corporate entity, o isang indibidwal na umuupa sa ari-arian para sa mga layunin maliban sa kanilang sariling tirahan o kanilang mga kamag-anak. Ang isang nangungupahan na isang indibidwal na umuupa ng ari-arian para sa kanilang sarili o tirahan ng kanilang mga kamag-anak ay hindi kasama sa withholding tax.

Ang mga nangungupahan na may pananagutang magbayad ng withholding tax ay dapat magpigil ng 20.42% ng buwanang upa at bayaran ito sa tanggapan ng buwis bawat buwan.

Kaya mahalagang maunawaan na ang iyong pananagutan na magbayad ng withholding tax ay depende sa uri ng nangungupahan kung saan mo inuupahan ang iyong ari-arian.

Mga Pagbawas sa Rate ng Withholding Tax

Bilang isang may-ari ng ari-arian na naninirahan sa ibang bansa, ang tax withholding system na inilarawan sa itaas ay maaaring makabuluhang bawasan ang kita na makukuha mo mula sa iyong ari-arian sa Japan. Gayunpaman, kung ikaw ay naninirahan sa isang bansa na nagtapos ng isang tax treaty sa Japan, maaari kang magkaroon ng karapatan sa isang exemption o pagbabawas ng withholding tax.

Ang isa sa naturang bansa ay ang Estados Unidos. Ang Japan – U.S. Tax Treaty ay nagbubukod sa mga may-ari ng ari-arian na naninirahan sa Estados Unidos mula sa pagbabayad ng withholding tax sa kanilang mga ari-arian sa Japan.

Gayunpaman, hindi awtomatikong inilalapat ang exemption na ito. Ang may-ari ay dapat maghain ng aplikasyon sa may-katuturang awtoridad sa kanilang bansang tinitirhan.

Ang mga partikular na kundisyon at pamamaraan ay nag-iiba-iba para sa bawat bansa, kaya magandang ideya na kumpirmahin muna kung ang iyong bansa ay isang tax treaty signatory sa Japan, pagkatapos ay kumunsulta sa isang tax accountant tungkol sa mga nauugnay na pamamaraan.

Pag-aaplay para sa Tax Refund

Kung hindi ka exempted sa pagbabayad ng withholding tax, at ang withholding tax na ibinawas sa iyong rental income ay lumampas sa aktwal na income tax na dapat mong bayaran sa Japan, maaari kang mag-apply para sa refund ng halagang lampas sa iyong income tax liability.

Para mag-apply para sa refund, kailangan mong magsumite ng income tax return kasama ang kinakailangang dokumentasyon sa tanggapan ng buwis sa Japan. Dapat itong i-file sa pagitan ng ika-16 ng Pebrero at ika-15 ng Marso ng taon kasunod ng taon ng kalendaryo kung saan ka nagkaroon ng mga withholding tax.

Tandaan na ang pag-aplay para sa refund ay nangangailangan ng paghahanda ng ilang mga dokumento at ang tumpak na pagkalkula ng iyong pananagutan sa buwis sa kita sa Japan. Ang pagkalkula na ito ay maaaring maging kumplikado lalo na tungkol sa kita sa real estate, at karamihan sa mga Japanese na may-ari ng ari-arian ay ipinagkakatiwala ang proseso sa mga ahente ng buwis.

Kung ikaw ay isang may-ari ng ari-arian na naninirahan sa ibang bansa, maaari itong maging mas mahirap at magastos upang ihanda ang lahat ng kinakailangang mga dokumento at gawin ang mga kinakailangang aplikasyon nang mag-isa, kaya magandang ideya na kumunsulta sa isang lokal na ahente ng buwis.

Tulad ng nakikita mo sa itaas, ang mga buwis sa kita sa pag-upa ng real estate sa Japan ay maaaring maging kumplikado depende sa iba't ibang mga kadahilanan. Ang tax withholding system at mga pamamaraan para sa mga exemption o tax refund ay maaari ding mahirap unawain para sa mga hindi pa nakakaalam.

Kung nais mong tiyakin ang isang matagumpay na pamumuhunan sa ari-arian sa Japan tungkol sa mga buwis, pinakamahusay na kumunsulta sa isang espesyalista sa buwis bago gumawa ng pamumuhunan.