Habang ang mga internasyonal na merkado ng equity ay tumalo noong 2022, maraming mamumuhunan ang tumingin sa iba pang mga sektor upang palakasin ang kanilang mga portfolio.

Sa huling ilang taon, ang Japanese residential real estate ay nakakuha ng maraming atensyon mula sa mga namumuhunan sa ibang bansa dahil sa pangako ng matatag, kahit na medyo mababa ang ani. Pagkatapos ay dumating ang pagkabigla ng yen noong 2022. Pangunahing hinihimok ng tatlong magkakasunod na pagtaas ng rate ng US federal reserve na 75 basis points, simula noong Hulyo, bumagsak ang yen laban sa US dollar.

Sa karaniwan, noong 2021, ang average na exchange rate sa pagitan ng US dollar at Japanese yen ay ¥109.46 (Source: exchangerates.org.uk). Noong 2022, ang average na rate ay naging ¥131.46 , isang depreciation na humigit-kumulang 16.8%. Sa pinakamababa nito, ang halaga ng palitan ng US dollar-Japanese yen ay umabot sa ¥150.1288 noong Oktubre 20. Ito ay kumakatawan sa isang windfall para sa mga mamumuhunan na may hawak na US dollars at naghahanap upang mamuhunan sa mga asset na nakabatay sa yen tulad ng mga ari-arian sa pag-upa.

Maraming wastong dahilan at benepisyo sa pamumuhunan sa Japanese residential real estate. Siyempre, may mga panganib din na dapat bantayan.

Mapanganib sa Pagkabakante

Maaaring tumaas ang panganib sa bakante sa ilang partikular na oras ng taon. Halimbawa, kung bumili ka ng ari-arian sa mababang panahon ng pag-aarkila, maaari mong makita na hindi ka agad makakahanap ng nangungupahan para dito, kaya kailangan mong dalhin ang mortgage, mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian at mga bayarin sa reserbang pagkukumpuni hanggang sa tumaas ang demand sa upa. Ang mga kondisyon ng lokal na merkado ay maaari ding makaapekto sa panganib sa bakante. Halimbawa, ang pagsasara ng isang kampus sa kolehiyo ay malamang na makakaapekto sa pangangailangan para sa mga paupahang ari-arian sa nakapalibot na lugar, na magreresulta sa isang mas mataas na rate ng bakante para sa mga apartment ng mag-aaral sa kapitbahayan.

Ang panganib ng pagkaantala sa pagbabayad ng upa

Ang pagkaantala sa pagbabayad ng upa ay makakaapekto rin sa kakayahang kumita ng iyong pamumuhunan. Sa tuwing mangyayari ang sitwasyong ito, gusto mong direktang makipag-usap sa nangungupahan o magpadala ng paunawa na humihiling ng pagbabayad sa lalong madaling panahon. Kung ikaw ay mamumuhunan sa ibang bansa, ito ay isang sitwasyon kung saan ito ay lubhang kapaki-pakinabang para sa iyo na magkaroon ng isang lokal na tagapamahala ng ari-arian na kumikilos sa iyong ngalan.

Ang panganib ng mga pangunahing gastos sa pagkumpuni

Habang tumatanda ang isang gusali, lumalala ang livability nito. Sa paglipas ng panahon, ang mga karaniwang lugar tulad ng mga pasilyo, panlabas na dingding at pagtutubero ay kailangang ayusin, palitan o ayusin. Kaya kapag gumagawa ka ng isang plano sa pamumuhunan, magandang ideya na isama ang mga gastos sa pagkukumpuni sa iyong pagkalkula ng kita-at-pagkawala.

Ang mga may-ari ng condominium sa Japan ay kinakailangang magbayad ng mga bayarin sa reserbang pagkukumpuni sa buwanang batayan upang masakop ang mga malalaking pagsasaayos sa gusali. Ang mga bayarin sa pag-aayos ng reserba ay malamang na tumaas habang tumatanda ang gusali, dahil parami nang parami ang mga bahagi ng gusali na nangangailangan ng pagsasaayos. Ito ay isang panganib na ang ilang mga mamumuhunan ay nabigo upang ganap na isaalang-alang kapag sila ay unang isulat ang bahagi ng gastos ng equation.

Ang panganib ng pagtaas ng rate ng interes

Kung pipiliin mo ang isang adjustable rate mortgage, nanganganib ka na ang mga rate ng interes ay tataas, at sa gayon ay tumataas ang iyong buwanang pagbabayad sa mortgage. Ang isang maayos na plano sa pananalapi ay isasaalang-alang ang mga pagtaas ng interes!

Peligro ng mga natural na sakuna

Ang Japan ay isang bansang madaling kapitan ng lindol, tsunami at pagguho ng lupa. Ang mga may-ari ng bahay sa Japan ay kinakailangang kumuha ng fire insurance ngunit hindi baha o lindol insurance, bagama't ito ay lubos na inirerekomenda.

Bilang bahagi ng kasipagan sa pagbili ng ari-arian sa Japan, dapat kang magkaroon ng kamalayan sa iba't ibang panganib sa natural na sakuna na madaling kapitan ng kapitbahayan, tulad ng pagbaha, lindol o pagguho ng lupa. Ang impormasyong ito ay ibubunyag sa iyo bilang bahagi ng pagpapaliwanag ng mahahalagang bagay; ang impormasyong ito ay matatagpuan din sa mga mapa ng peligro na inilabas ng lokal na pamahalaan.

Mga tip para sa pagpapagaan ng mga panganib sa pamumuhunan

Pumili ng mapagkakatiwalaang kumpanya ng pamamahala

Karamihan sa mga namumuhunan sa residential property sa Japan ay ipinapasa ang aktwal na pamamahala ng property sa isang property management (PM) na kumpanya.

Mahalagang pumili ka ng kumpanya ng pamamahala na mahusay sa paghahanap ng mga nangungupahan, sa pagharap sa malawak na hanay ng mga isyu at reklamo ng nangungupahan, at higit sa lahat, sa pakikipag-ayos sa mga nangungupahan na hindi nagbabayad ng kanilang upa sa oras.

Kung nagpaplano kang ibenta ang iyong ari-arian sa hinaharap, dapat mo ring isaalang-alang ang pagpunta sa isang kumpanya ng pamamahala na may karanasan bilang ahente ng nagbebenta.

Panghuli, huwag kalimutang isama ang bayad sa pamamahala ng ari-arian sa iyong mga kalkulasyon, bilang isa sa mga gastos sa pagmamay-ari ng ari-arian.

Mahalaga ang lokasyon

Ang lokasyon ay (halos!) lahat sa real estate.

Sa Japan, ang mga property na halos 10 minuto ang layo mula sa tren o istasyon ng subway ay karaniwang sikat sa mga nangungupahan. Ang isang ari-arian na malapit sa mga supermarket o convenience store, ospital, unibersidad at parke, gayundin sa mga distrito ng negosyo ay malamang na magkaroon ng mas mababang mga rate ng bakante.

Ang mga kapitbahayan na nakatakda para sa muling pagpapaunlad ay makikita rin ang pagtaas ng demand sa hinaharap. Kung bibili ka sa isang lugar bago matapos ang isang proyekto sa muling pagpapaunlad, maaaring makita ng property ang pagpapahalaga sa presyo pati na rin ang mas mababang panganib sa bakante dahil nagiging mas maginhawa at moderno ang kapitbahayan.

Isaalang-alang ang lahat ng iyong mga gastos sa pamumuhunan

Narito ang ilan lamang sa mga pangunahing gastos na dapat tandaan kapag namumuhunan sa isang rental property:

Bayad sa pamamahala ng ari-arian

Mga bayarin sa pag-aayos ng reserba

Bayad sa pamamahala ng gusali

Insurance sa sunog at lindol

Nakapirming buwis sa asset

Buwis sa pagpaplano ng lungsod