Sa pagbaba ng yen, maraming mamumuhunan ang nag-iisip na mamuhunan sa Japanese real estate, na nakakuha ng malaking katanyagan.

Nag-aalok ang Japan ng medyo mababang panganib sa bansa at hindi nagpapataw ng mga paghihigpit sa mga dayuhang mamumuhunan, na ginagawa itong isang kaakit-akit na entry point para sa dayuhang pamumuhunan sa real estate.

Gayunpaman, hindi lahat ng mga ari-arian ng Hapon ay isang magandang pamumuhunan. Mahalagang maingat na paghambingin ang mga salik tulad ng mga ani kapag gumagawa ng desisyon sa pamumuhunan.

Sa artikulong ito, ipapaliwanag namin ang mga tampok at pamamaraan ng pagkalkula ng gross at net yield, na mahalagang malaman kapag namumuhunan sa Japanese real estate.

Mga Uri ng Yield sa Japanese Real Estate Investment

Ang ani, isang mahalagang tagapagpahiwatig sa pamumuhunan sa real estate, ay nagpapakita ng taunang kita na nauugnay sa halaga ng pamumuhunan. Ang mas mataas na ani ay nagpapahiwatig ng mas mahusay na pagbabalik.

Gayunpaman, karaniwang maaaring hatiin ang ani sa dalawang pangunahing uri, at mahalagang maunawaan ang kanilang mga pagkakaiba:

Gross Yield

Net Yield

Gross Yield

Ang kabuuang ani, na kilala rin bilang Gross Rate of Return, ay isang indicator ng ratio ng kita sa upa sa presyo ng ari-arian (halaga ng pamumuhunan). Tinutukoy din ito bilang magaspang na ani, gross yield, o simpleng ani.

Dahil maaari itong kalkulahin nang simple gamit ang presyo ng ari-arian at kita sa pag-upa, madalas itong ginagamit upang sukatin ang pangkalahatang kakayahang kumita.

Ang mga ani na nakalista sa mga advertisement ng Japanese real estate o website ay karaniwang mga gross yield. Gayunpaman, dahil ang kabuuang ani ay hindi isinasaalang-alang ang mga gastos, maaaring malaki ang pagkakaiba nito sa aktwal na kakayahang kumita.

Samakatuwid, kapag isinasaalang-alang ang ani, mahalagang suriin din ang net yield, na susunod naming ipakikilala.

Net Yield

Ang netong ani, na kilala rin bilang Aktwal na Rate ng Pagbabalik, ay isinasaalang-alang ang mga gastos kapag kinakalkula ang ani. Tinutukoy din ito bilang net yield o NOI yield.

Dahil ang netong ani ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagbabawas ng mga gastos mula sa kita sa pag-upa, nagbibigay ito ng mas tumpak na representasyon ng aktwal na ani.

Karaniwan para sa mga ari-arian na may mataas na kabuuang ani na may mababang kita ng netong. Kapag sinusuri ang mga ari-arian, mahalagang isaalang-alang hindi lamang ang kabuuang ani kundi gayahin din ang netong ani para sa isang masusing pagtatasa.

Mga Katangian at Pagkalkula ng Gross Yield

Ang kabuuang ani ay simpleng kalkulahin at kapaki-pakinabang para sa pagsukat ng pangkalahatang kakayahang kumita.

Gross Yield sa Mga Advertisement

Gaya ng naunang nabanggit, ang mga yield figure na ipinapakita sa Japanese real estate flyers at websites ay karaniwang mga gross yield. Sa ilang mga kaso, maaari rin silang kumatawan sa inaasahang ani.

Ang kabuuang ani ay angkop para sa mga simpleng paghahambing ng ari-arian, ngunit ito ay kumakatawan lamang sa isang mababaw na ani dahil hindi ito kasama ang mga gastos tulad ng mga gastos. Maging maingat kapag isinasaalang-alang ang mga ari-arian batay lamang sa mataas na kabuuang ani sa mga advertisement.

Paano Kalkulahin ang Gross Yield

Maaaring kalkulahin ang kabuuang ani gamit ang sumusunod na formula:

Gross Yield (%) = Taunang Kita sa Renta ÷ Presyo ng Ari-arian × 100

Halimbawa, kung ang taunang kita sa upa ay 5 milyong yen at ang presyo ng ari-arian ay 40 milyong yen, ang kabuuang ani ay magiging:

Gross Yield = 5 milyong yen ÷ 40 milyong yen × 100 = 12.5%

Pagkakaiba sa pagitan ng Inaasahang Yield at Gross Yield

Ang inaasahang ani ay ipinapalagay na ang ari-arian ay ganap na okupado at kinakalkula ang ani batay sa pagpapalagay na ito. Nakakatulong itong sukatin ang pinakamataas na potensyal na kita ng ari-arian.

Sa kabaligtaran, karaniwang isinasaalang-alang ng gross yield ang kasalukuyang sitwasyon ng bakante, na nagbibigay ng agarang ani pagkatapos ng pamumuhunan.

Kalkulahin natin ang inaasahang ani at kabuuang ani sa ilalim ng mga sumusunod na kondisyon:

Mga Yunit: 10

Renta: 80,000 yen/buwan

Rate ng occupancy: 80%

Presyo ng ari-arian: 50 milyong yen

Ang taunang kita sa upa sa buong occupancy ay:

10 yunit × 80,000 yen × 12 buwan = 9.6 milyong yen

Kaya, ang inaasahang ani ay:

Inaasahang Pagbubunga = 9.6 milyong yen ÷ 50 milyong yen × 100 = 19.2%

Isinasaalang-alang ang aktwal na rate ng occupancy na 80%, ang taunang kita ay:

9.6 milyong yen × 80% = 7.68 milyong yen

Kaya, ang kabuuang ani ay:

Gross Yield = 7.68 million yen ÷ 50 million yen × 100 = 15.36%

Ito ay naglalarawan na ang gross yield at inaasahang yield ay maaaring magkaiba nang malaki. Siguraduhin mong suriin kung ang ani sa mga advertisement ay ang inaasahang ani o kabuuang ani. Gayundin, kumpirmahin kung anong antas ng upa ang ginagamit bilang batayan para sa pagkalkula ng inaasahang ani, dahil maaaring nakabatay ito sa pinakamataas na upa sa property.

Mga Katangian at Pagkalkula ng Net Yield

Kahit na ang isang ari-arian ay may mataas na kabuuang ani, maaaring hindi ito magbunga ng mahusay na kita kung mababa ang net yield. Kapag nagpapasya kung mamumuhunan, napakahalaga na gayahin din ang net yield.

Kinakalkula ang Net Yield Iyong Sarili

Kinakalkula ang kabuuang ani gamit ang mga nakapirming figure tulad ng taunang kita at presyo ng ari-arian, kaya magiging pareho ang resulta kahit sino pa ang magkalkula nito. Samakatuwid, maaari din itong kalkulahin mula sa mga flyer ng kumpanya ng real estate.

Sa kabilang banda, nag-iiba ang net yield depende sa kung sino ang nagkalkula nito, dahil isinasaalang-alang nito ang mga gastos. Ang mga karaniwang gastos na isinasaalang-alang kapag kinakalkula ang netong ani ay kinabibilangan ng:

Mga bayarin sa pamamahala

Pag-aayos ng mga kontribusyon sa pondo

Mga premium ng insurance

Mga gastos sa pagpapanatili

Mga gastos sa pagpapanumbalik

Mga gastos sa advertising

Mga bayarin para sa outsourced na pamamahala

Mga buwis sa ari-arian

Gayundin, kasama sa presyo ng ari-arian ang mga incidental na gastos gaya ng mga bayad sa ahente sa oras ng pagbili. Dahil ang mga kalkulasyon ng netong ani ay kinabibilangan ng paghula sa mga gastos na maaaring mag-iba depende sa mga desisyon ng mamumuhunan, ang mga resulta ay maaaring mag-iba.

Walang malinaw na kahulugan o panuntunan para sa mga gastos na kasama sa mga kalkulasyon ng netong ani, at ang mga gastos ay hindi naayos sa oras ng pagkalkula ngunit tinatantya. Samakatuwid, hindi posibleng magpakita ng eksaktong net yield sa mga flyer ng kumpanya ng real estate.

Dapat mong tantyahin ang mga makatotohanang gastos at kalkulahin ang net yield sa iyong sarili.

Paano Kalkulahin ang Net Yield

Maaaring kalkulahin ang net yield gamit ang sumusunod na formula:

Net Yield (%) = (Taunang Kita sa Renta – Mga Taunang Gastos) ÷ (Presyo ng Ari-arian + Mga Gastos sa Pagbili) × 100

Maaaring kabilang sa mga gastos sa pagbili ang mga stamp duty, bayad sa ahente, mga buwis sa pagkuha ng real estate, at mga bayarin sa pagpaparehistro. Ang mga gastos na ito ay medyo predictable, kaya kumunsulta sa isang kumpanya ng real estate. Mahalagang partikular na tantyahin at kalkulahin ang mga potensyal na taunang gastos.

Upang gawing simple ang mga kumplikadong kalkulasyon, magsimula sa isang pagtatantya gamit ang 30% ng kita sa upa at pagkatapos ay pinuhin ang pagkalkula habang pinapaliit mo ang iyong mga pagpipilian sa ari-arian.

Kahalagahan ng Net Yield Kapag Isinasaalang-alang ang Mga Pag-aari sa Pamumuhunan

Halimbawa, kalkulahin natin ang gross, inaasahan, at net yield sa ilalim ng mga sumusunod na kondisyon:

Presyo ng ari-arian: 50 milyong yen

Mga gastos sa pagbili: 4 milyong yen

Mga Yunit: 10

Renta: 120,000 yen/buwan

Rate ng occupancy: 85%

Taunang gastos: 10 milyong yen

Ang buong occupancy na kita sa upa ay:

10 unit × 120,000 yen × 12 buwan = 14.4 milyong yen

Ang aktwal na kita sa upa, kung isasaalang-alang ang rate ng occupancy, ay:

14.4 milyong yen × 85% = 12.24 milyong yen

Kaya, ang inaasahang at kabuuang ani ay:

Inaasahang Pagbubunga = 14.4 milyong yen ÷ 50 milyong yen × 100 = 28.8%

Gross Yield = 12.24 million yen ÷ 50 million yen × 100 = 24.5%

Ang netong ani ay:

Net Yield = (12.24 million yen – 10 million yen) ÷ (50 million yen + 4 million yen) × 100 = 4.15%

Gaya ng ipinapakita, ang iba't ibang uri ng mga ani ay maaaring magbunga ng malaking pagkakaiba-iba ng mga resulta. Habang naghahanap ng mga property, isaalang-alang ang gross at inaasahang yield, ngunit gumamit ng net yield para sa mas detalyadong paghahambing.

Konklusyon

Sa artikulong ito, ipinaliwanag namin ang iba't ibang uri ng ani, ang kanilang mga katangian, at kung paano kalkulahin ang mga ito. Ang yield ay isang mahalagang salik sa pagpili ng investment properties, at ang uri ng yield ay maaaring makabuluhang baguhin ang mga numero.

Kahit na ang isang ari-arian ay may mataas na gross yield, ang mababang net yield ay maaaring mangahulugan ng isang hindi mahusay na pamumuhunan. Tandaan na karamihan sa mga yield sa Japanese real estate flyer o website ay kumakatawan sa gross o inaasahang yield.

Sa huli, napakahalaga na gayahin ang mga net yield bago gumawa ng desisyon sa pamumuhunan.