Ano ang Toki (Real Estate Registration) sa Japan?

Ang Toki (登記) ay isang sistema para sa pagtatala ng impormasyon tungkol sa lupa at mga gusali sa tokibo real estate register (登記簿) na pinamamahalaan ng Legal Affairs Bureau. Ang bawat piraso ng lupa o gusali sa Japan ay nakatala sa rehistro, na may impormasyon tungkol sa lokasyon, katangian at may-ari nito. Para sa isang maliit na bayad, kahit sino ay maaaring tingnan ang rehistro. Maaari ka ring makakuha ng sertipikadong kopya ng isang talaan ng lupa o ari-arian mula sa rehistro.

Bakit ito mahalaga?

Ang sistema ng pagpaparehistro ng real estate ay mahalaga dahil nagbibigay ito ng transparency at isang talaan ng pagmamay-ari ng lupa at gusali. Para maging maayos ang mga transaksyon sa ari-arian, dapat na malinaw ang pagmamay-ari. Ang rehistro ng real estate ay nagbibigay ng ebidensya ng pagmamay-ari, na nagbibigay sa mga mamimili ng kaalaman na sila ay bumibili ng ari-arian mula sa taong aktwal na nagmamay-ari nito.

Ang mga transaksyon sa real estate ay naitala din sa rehistro. Bilang bahagi ng proseso ng pagbili, ang isang judicial scrivener, para sa isang bayad, ay nagrerehistro ng iyong pagmamay-ari sa rehistro. Itinatag nito ang iyong pagmamay-ari ng ari-arian sa Legal Affairs Bureau at tumutulong na protektahan ang iyong mga karapatan bilang may-ari.

Hindi tulad sa ilang bansa, pinapayagan ng Japan ang mga dayuhan na magkaroon, bumili, at magbenta ng ari-arian nang malaya (at hindi lamang para magkaroon ng pangmatagalang pag-upa dito). Sa mga tuntunin ng mga karapatan sa ari-arian, walang pagkakaiba sa pagitan ng pagiging isang Japanese national at isang dayuhan. Hindi rin mahalaga kung nakatira ka sa Japan o sa ibang bansa. Ang rehistro ng real estate ay nagbibigay ng ebidensya ng legal na rekord ng pagmamay-ari; at ang mga transaksyon ay naitala nang katulad para sa sinumang nagmamay-ari ng lupa o ari-arian, anuman ang nasyonalidad.

Anong impormasyon ang nakarehistro sa rehistro?

Ang pagpaparehistro ng real estate ay ginagawa para sa bawat piraso ng lupa o gusali. Ang nilalaman ay halos nahahati sa isang seksyon ng pamagat at isang seksyon ng mga karapatan.

Sa seksyong pamagat, para sa lupa, nakatala ang impormasyon na naglalarawan sa lokasyon, lugar at uri (halimbawa, kung ito ay tirahan, komersyal, o isang larangan, atbp.). Para sa mga gusali, ang impormasyon tulad ng lokasyon, laki, uri ng tirahan at istraktura (halimbawa, kung ito ay kahoy, reinforced concrete, o steel-frame construction) ay naitala.

Sa seksyon ng mga karapatan, ang pangalan ng may-ari, address, at mga dahilan para sa pagpaparehistro ng ari-arian ay naitala, pati na rin ang petsa ng pagpaparehistro. Ang mga karapatan maliban sa pagmamay-ari ay nakatala din dito. Ang mga karapatan maliban sa pagmamay-ari ay kasama, halimbawa, isang mortgage. Kung ang isang mortgage ay nakarehistro, ang paggamit ng ari-arian ay maaaring paghigpitan, kahit na ang ari-arian ay binili dahil ito ay nangangahulugan na ang ari-arian ay ginagamit bilang collateral para sa isang pautang. Kasama rin sa mga karapatan maliban sa pagmamay-ari ang mga pangako o kababawan.

Kailan nakarehistro ang impormasyon sa rehistro?

Pangunahin, ang impormasyon ay naitala sa rehistro kapag may transaksyon. Kabilang dito ang pagbili, pagbebenta, at pamana ng lupa at mga bahay. Kailangan din ito kapag nagre-remodel ng bahay o nagde-demolish ng gusali. Kapag ang mortgage ay nabayaran na, ang mortgage ay kakanselahin at ito ay nakatala din sa rehistro. Kapag may pagbabago sa impormasyong nauugnay sa may-ari, tulad ng pagbabago sa address ng may-ari, ito ay ina-update din sa rehistro.

Mayroon bang mga kaso kung saan ang mga tao ay hindi nagrerehistro ng mga transaksyon?

Oo, talagang maraming mga kaso kung saan ang mga pagbabago sa pagmamay-ari ay hindi naitala, lalo na kapag may nagmamana ng lupa o bahay. Ang Ministri ng Hustisya ay nabanggit na sa ilang mga kaso ng rural na lupain at kagubatan, halimbawa, ang impormasyon ng pagmamay-ari ay nanatiling pareho mula noong panahon ng Meiji. Nagiging problema ito sa pagbili o pagbebenta ng lupa dahil wala nang buhay ang rehistradong may-ari, na nagpapahirap sa lupa o ari-arian na aktwal na ilagay sa merkado.

Para magkaroon ng higit na transparency sa pagmamay-ari ng real estate, simula sa Abril 2024, sisimulan ng Japan na hilingin sa mga tao na magrehistro ng mga pagbabago sa pagmamay-ari dahil sa mana.

Paano ako magrerehistro ng transaksyon sa real estate sa rehistro?

Bagama't posible na ikaw mismo ang mag-asikaso ng pagpaparehistro, karamihan sa mga tao ay kumukuha ng judicial scrivener (shihoshoshi o 司法書士) upang asikasuhin ang pagsasaliksik sa rehistro kapag sila ay bibili ng ari-arian at pagkatapos ay upang itala ang paglipat ng pagmamay-ari.

May mga bayad sa serbisyo para sa judicial scrivener upang i-verify ang mga nilalaman ng rehistro ng real estate bago ilipat at itala ang mortgage ng nagpapahiram at ang paglipat ng pagmamay-ari sa bumibili. Mayroon ding mga hiwalay na buwis sa pagtatala (登録免許税 o touroku menkyozei sa Japanese). Kung nagpaplano kang bumili ng ari-arian sa Japan, dapat kang magplano nang maaga para sa mga gastos sa pagtatala na ito; matutulungan ka ng isang lokal na bilingual na ahente ng real estate na maunawaan ang mga gastos na ito at ikonekta ka sa isang tagasuri ng hukuman.

Magkano ang recording fees?

Ang isang kwalipikadong judicial scrivener ay makakapagbigay sa iyo ng mga detalye para sa iyong partikular na kaso, dahil madalas mayroong mga available na pagbabawas ng rate depende sa partikular na uri ng transaksyon.

Sa pangkalahatan, gayunpaman, halimbawa, upang magtala ng karapatan sa pagmamay-ari, ang rate ng buwis ay 0.4% ng halaga ng ari-arian, batay sa halagang tinasa para sa mga layunin ng fixed property taxes. Halimbawa, kung ang property ay tinasa sa ¥40,000,000, ang recording tax ay magiging ¥160,000, bilang karagdagan sa judicial scrivener fees.

Mayroon ding mga espesyal na bawas para sa mga bagay tulad ng pagtatayo ng bagong tahanan o pagbili ng bagong gawang bahay; at gayundin kung ang bahay ay sertipikado bilang pangmatagalang superior housing (chōki yūryō jūtaku o 長期優良住宅) o sertipikado bilang low-carbon housing.