Galugarin ang aming kumpletong gabay sa kung paano mag-navigate sa Japanese real estate market para sa mga dayuhang mamumuhunan na interesadong bumili ng ari-arian sa Japan. Kasama sa gabay na ito ang sunud-sunod na mga tagubilin, bayarin at gastos, pati na rin ang mahahalagang tip sa mga ani sa pag-upa ng real estate sa Japan, ang mga benepisyo ng luma kumpara sa mga bagong gusali, at ang kaugnayan sa pagitan ng lokasyon at ani ng Tokyo; Ang aming pangunahing layunin ay magbigay ng buong suporta sa mga mamumuhunan upang mabawasan ang panganib at i-maximize ang kanilang potensyal na ROI sa kanilang mga pamumuhunan sa Japan.

Bakit Dapat Mong Isaalang-alang ang Mamumuhunan sa Japanese Real Estate?

Ang Japan, bilang isa sa pinakamalaki at pinaka-institusyonal na merkado ng real estate sa mundo, ay nag-aalok ng ligtas na mga pagkakataon sa pamumuhunan ng ari-arian na may magandang ROI. Ang Japan ay isa rin sa pinakaligtas, kung hindi man ang pinakaligtas, na mga bansa sa Asya para sa matatag na pamumuhunan sa real estate at mga kondisyon sa merkado ng ari-arian. Bukod pa rito, ang kakulangan ng mga legal na paghihigpit na pumapalibot sa dayuhang pagmamay-ari ng ari-arian kumpara sa ibang mga rehiyon sa Asya ay isa pang mahalagang kadahilanan para sa mga panlabas na mamumuhunan sa pagpili ng Japan bilang kanilang target.

Sa pamamagitan ng pagsunod sa gabay na ito at paggawa ng matalinong mga pagpipilian, dapat mong mapataas ang iyong kakayahang kumita mula sa napakahusay na merkado ng pamumuhunan na ito. Sa pamamagitan ng pagsasagawa ng masigasig na pananaliksik sa merkado, pakikipagtulungan sa mga may karanasang rieltor at tagapamahala ng ari-arian, matalinong pagpili ng iyong mga lokasyon ng pamumuhunan, at pagliit ng mga tipikal na panganib sa pamumuhunan sa ari-arian, ang bawat mamumuhunan ay may potensyal na mapakinabangan ang merkado ng real estate sa Japan.

Ang Proseso ng Pagbili ng Japanese Real Estate para sa mga Dayuhang Mamumuhunan

Kung ikaw ay isang dayuhang mamumuhunan na nagpaplanong bumili ng isang komersyal o residential na ari-arian sa Japan, maraming mga salik na dapat isaalang-alang, kabilang ang mga legal na pamamaraan, financing, at mga pagkakaiba sa kultura na nakakaapekto sa matagumpay na pamumuhunan sa real estate ? bumibili ka man, nagbebenta o nangungupahan sa Japan. Ang pagtiyak na ang iyong pamumuhunan ay hindi lamang ligtas at lehitimo ngunit ito rin ay nakakamit ng mataas na ROI, ay nangangailangan ng kumbinasyon ng espesyal na kaalaman sa merkado at maingat na angkop na pagsusumikap. Kadalasan ang pinakamahusay na paraan upang ma-secure ang pareho ay ang mag-assemble ng isang lokal na koponan ng mga propesyonal na tagapayo sa real estate. Ang isang broker, loan officer, judicial scrivener, at tax advisor ay maaaring mag-ambag lahat sa isang matagumpay na proseso ng pamumuhunan sa real estate at gawing mas simple ang buong karanasan sa pangangalakal ng ari-arian.

Maraming mga salik na dapat isaalang-alang, kabilang ang mga legal na pamamaraan, pagpopondo, at mga pagkakaiba sa kultura na nakakaapekto sa matagumpay na pamumuhunan sa real estate ? bumibili ka man, nagbebenta o nangungupahan sa Japan.

Ang matagumpay na pagbili ng ari-arian sa Japan ay karaniwang may kasamang mga sumusunod na yugto:

• Bumuo ng isang relasyon sa isang maaasahang rieltor
• Research property investment landscape
• Pagtingin sa site
• Magpasya sa mga gustong ari-arian ng ari-arian
• Ipahayag ang iyong layunin sa pagbili ng ari-arian sa pamamagitan ng mga nauugnay na channel
• Negosasyon at paunang pagbabayad
• Pagpapatupad ng kontrata
• Pangwakas na kasunduan

1. Pakikipag-ugnayan sa isang Realtor at Pag-secure ng Financing

Ang iyong unang hakbang bilang isang matalinong mamumuhunan ay dapat palaging kumonsulta sa isang rieltor at balangkasin ang iyong gustong lokasyon, mga kinakailangan sa ari-arian, mga limitasyon sa badyet, at naka-target na ROI. Mangangailangan ito ng pagpirma ng isang kasunduan sa isang broker, na may karaniwang komisyon na 3%.

Maraming benepisyo ang paggamit ng propesyonal, lokal na suporta kapag namumuhunan sa Japan. Mula sa legal na kaligtasan, pagsasalin, at payo sa mga natatanging uso sa merkado, hanggang sa tulong sa pagtingin sa ari-arian, pagpapayo sa presyo at pangangasiwa sa mga negosasyon, ang pagkakaroon ng mga tao sa ground na maaaring sumulong sa iyong mga layunin sa pamumuhunan ay maaaring gumawa ng malaking pagkakaiba kapag nakikipagkumpitensya laban sa iba pang mga namumuhunan sa ari-arian sa isang hindi kapani-paniwalang mabilis na merkado. Mas mahalaga ito kapag nagta-target ka ng mga property sa luxury segment kung saan mas mababa ang supply at patuloy na mataas ang demand mula sa mga dayuhang mamumuhunan.

Ang iyong unang hakbang bilang isang matalinong mamumuhunan ay dapat palaging kumonsulta sa isang rieltor at balangkasin ang iyong gustong lokasyon, mga kinakailangan sa ari-arian, mga limitasyon sa badyet, at naka-target na ROI.

Ang isang mahalagang bagay na dapat tandaan ay kung nagpaplano kang tustusan ang iyong pamumuhunan sa isang pautang mula sa isang bangko sa Japan, dapat mong simulan ang pag-aayos nito bago mo simulan ang pagtingin sa anumang partikular na mga ari-arian o site. Maaaring hindi opisyal na aprubahan ng mga bangko sa Japan ang iyong kahilingan sa pautang, na maaaring maging isang napakalakas na bargaining chip sa paglaon kapag nakikipag-usap sa nagbebenta ng ari-arian.

2.Pagtingin sa Site

Bago aktwal na tingnan ang anumang partikular na ari-arian ng ari-arian, dapat mong maunawaan na ang mga pamantayan ng ari-arian ay naiiba sa Japan kung ihahambing sa iba pang mga merkado ng ari-arian sa buong mundo, lalo na ang mga Kanluraning merkado ng ari-arian kung saan ang karaniwang sukat at kalidad ng mga pamantayan ay maaaring mag-iba nang malaki.

Sa pangkalahatan, mas mahirap makahanap ng malaki, maluluwag na residential property na higit sa 100m2 na may dalawa (o higit pa) na banyo sa Japan kaysa sa Europe o US. Ito ay totoo lalo na para sa malalaking metropolitan na lugar tulad ng Tokyo, kung saan wala pang 1% ng mga bagong gawang apartment ay higit sa 100m2 ang laki. Ito ay higit sa lahat ay nagmumula sa limitadong magagamit na espasyo sa Japan, isang populasyon na patuloy na lumalaki at isang average na halaga ng lupa na kabilang sa pinakamataas sa mundo. Maging ang mga property sa luxury segment na may maraming silid-tulugan at banyo ay magiging limitado sa laki kumpara sa Western equivalents. Limitado ang espasyo sa Japan; ang populasyon ay patuloy na lumalaki, at ang karaniwang halaga ng lupa ay kabilang sa pinakamataas sa mundo.

Kung gusto mong magsagawa ng ilang paunang pananaliksik sa merkado ng ari-arian sa Japan sa pamamagitan ng paghahambing ng mga partikular na listahan na inaalok bago ka mag-commit, maaari mong i-browse ang lahat ng aming listahan ng rental at mga benta sa aming website.

3. Pagpapahayag ng Layunin sa Pagbili ng Ari-arian

Kung ikaw ay higit na kasama sa iyong paglalakbay sa pamumuhunan at nagpasya sa isang partikular na ari-arian na gusto mong puhunan, ang susunod na yugto ay upang ipahayag ang isang opisyal na layunin sa pagbili ng ari-arian. Para magawa ito, kakailanganin mong magsumite ng pormal na liham ng layunin (para sa mga pre-owned na property) o isang application na bibilhin (para sa mga bagong gawang property).

Ang susunod na hakbang ay simulan ang proseso ng negosasyon. Ito ay mahalaga para sa pag-secure ng magandang deal sa isang malusog na pananaw sa ani ng pamumuhunan. Sa yugtong ito, ang pagbalangkas ng mga legal na dokumento ng magkabilang partido; sumailalim sa pinal na angkop na pagsisikap at tuparin ang ilang pormal na obligasyon. Ito rin ang sandali kung kailan ang pagkakaroon ng pananalapi sa anyo ng isang hindi opisyal na paunang inaprubahang loan mula sa isang Japanese bank ay maaaring maging isang malakas na bargaining chip.

Ang Opisyal na 'Paliwanag ng Mahahalagang Usapin Tungkol sa Ari-arian at Transaksyon' na dokumento para sa mga pagbili ng ari-arian ay kinabibilangan ng:

• Pagpaparehistro ng titulo ng may-ari
• Uri ng pagmamay-ari
• Legal na paglalarawan ng ari-arian
• Isang balangkas ng mga legal na probisyon sa kaso ng pagkansela ng kontrata

Dahil ang Japan ay isang napaka-trust-based na lipunan, karaniwang kailangan din ng cash deposit sa yugtong ito, na maaaring umabot ng hanggang 20% ​​ng halaga ng ari-arian.

Pagkatapos mabayaran ang deposito, ang huling settlement ay magaganap sa bangko ng mga mamimili at pinangangasiwaan ng isang judicial scrivener. Ang paglipat ng natitirang balanse ay binabayaran, at ang pagmamay-ari ng ari-arian ay opisyal na inilipat, na nagtatapos sa iyong transaksyon sa real estate sa Japan.

4.Mga Isyu sa Kaugnay na Kontrata sa Pamumuhunan

Bagama't bihira, may posibilidad pa rin na mahihirapan ka sa mga isyu sa kontrata. Upang maiwasan ito, palaging tiyaking repasuhin mo ang dokumentong ‘Paliwanag sa Mahalagang Usapin’ nang may maingat na kasipagan bago pumirma sa kontrata. Ang pagkakaroon ng legal na payo sa panahong tulad nito ay maaaring maging lubhang kapaki-pakinabang. Ayon sa batas, ang dokumentong ito ay dapat ibunyag sa mamumuhunan sa bawat transaksyon sa real estate sa Japan.

Mga bagay na maingat na susuriin sa tulong ng legal na payo:

• Pagpaparehistro ng titulo ng may-ari
• Uri ng pagmamay-ari
• Legal na paglalarawan ng ari-arian
• Mga probisyon sa kaso ng pagkansela ng kontrata
• Magreserba ng mga pondo para sa pagkukumpuni at pagsasaayos (kung naaangkop)

Para sa karagdagang kaligtasan, umiwas sa mga ari-arian ng leasehold, na maaaring may kasamang hindi malinaw na mga panuntunan sa pag-renew, mas mataas na presyo, at mga paghihigpit sa mga posibleng pagbabago na maaari mong gawin sa gusali. Ang isang freehold na ari-arian na kasama ang lupa at gusali ay magiging isang mas mahusay na pagpipilian sa karamihan ng mga kaso.

Laging tiyaking repasuhin mo ang dokumentong ‘Paliwanag sa Mahalagang Usapin’ nang may maingat na kasipagan bago pumirma sa kontrata.

Ayon sa batas, ang dokumentong ito ay dapat ibunyag sa mamumuhunan sa bawat transaksyon sa real estate sa Japan.

Namumuhunan sa Luma kumpara sa Bagong Properties sa Japan

Mayroong maraming mga pagkakataon sa Japan upang mamuhunan sa parehong mga bagong proyekto sa pag-unlad at ang mas luma, madalas na mas mura ang mga umiiral na ari-arian ? ang parehong mga pagpipilian ay may kanilang mga kalamangan at kahinaan.

Hindi nakakagulat, ang mga bagong property sa Japan ay mas mahal kaysa sa mga gamit na. Higit pa rito, ang bilis ng proseso ng depreciation ng real estate ay mas mataas kaysa sa US o Europe, dahil sa mga natural na sakuna. Ang mga residential property sa Japan na itinayo gamit ang kongkreto ay ganap na nababawasan ng halaga pagkatapos ng 47 taon, samantalang ang mga residential property na itinayo gamit ang troso ay ganap na nababawasan ng halaga pagkatapos ng 22 taon at ibinebenta lamang para sa halaga ng lupang kanilang kinatatayuan.

Sa ilang bahagi ng gitnang Tokyo, ang pagbaba ng halaga ng gusali ay maaaring mabawi ng pagtaas ng halaga ng lupa.

Ang mga timber residential property sa Japan ay ganap na nababawasan ng halaga pagkatapos ng 22 taon at ibinebenta lamang para sa halaga ng lupang kanilang kinatatayuan.

Ang pinakamahalagang bentahe ng pamumuhunan sa isang mas lumang ari-arian ay ang mas mababang presyo. Maaari itong magresulta sa isang mas mahusay na return on investment dahil ang mga rate ng rental sa mga ari-arian na bago at luma ay medyo magkapareho, na may mga ginamit na property na natural na bahagyang mas mababa.

Mga Halaga sa Pamumuhunan sa Japanese Real Estate

Una, kailangan mong maunawaan na may ilang partikular na gastos sa pagbili sa Japan na hindi talaga maiiwasan. Ang pag-unawa kung ano ang mga ito ay magbibigay-daan sa iyong kalkulahin ang iyong kabuuang mga gastos at potensyal na ROI nang mas tumpak.

Mga bayarin

Judicial Scrivener: Karaniwan sa pagitan ng JPY 100,000 ~ 150,000 (depende sa sinisingil na bayad sa propesyonal na serbisyo)

Mga bayarin sa Ahente ng Real Estate: Presyo ng ari-arian x 3% + JPY 60,000 + 10% Tax.

Iba pang mga gastos: insurance, paglilinis ng bahay, atbp.

Mga buwis

Asset Tax: Tinantyang Halaga x 1.4% (sa pagitan ng petsa ng transaksyon hanggang Disyembre 31)

Buwis sa Lungsod: Tinantyang Halaga x 0.3% (sa pagitan ng petsa ng transaksyon hanggang Disyembre 31)

Buwis sa Pagpaparehistro: Tinantyang Halaga x 2%

Stamp Duty: sa pagitan ng JPY 10,000 hanggang 480,000 (depende sa presyo)

Mga Buwis sa Pagkuha: Lupa: Tinatayang Halaga x 1.5%; Gusali: Tinantyang Halaga x 3%. Kung isang komersyal na ari-arian: Tinantyang Halaga x 4%

Mga Tala: Karamihan sa mga buwis ay nakabatay sa Tinantyang Halaga ng ari-arian. Ito ay pinahahalagahan ng gobyerno bawat taon. Ang lahat ng mga bayarin at buwis ay dapat bayaran sa oras ng transaksyon. Bagaman, ang Acquisition Tax ay binabayaran sa pagitan ng 3-6 na buwan mula sa petsa ng transaksyon. Ang mga rate ng buwis sa itaas ay para sa pangkalahatang kaso. Ang mga pagbabawas ay posible sa isang case-by-case na batayan, depende sa uri ng ari-arian at layunin ng pagbili.

Kahalagahan Ng Lokasyon ng Ari-arian

Ang pinakamahalagang salik na may kontrol ka bilang isang mamumuhunan ay: lokasyon ng ari-arian. Gaya ng naunang nabanggit sa artikulong ito, lubos naming hinihikayat ang pagpili ng malalaking metropolitan na lugar bilang destinasyon para sa iyong pamumuhunan sa real estate. Gayunpaman, ito ay isang pangkalahatang tuntunin lamang at depende sa iyong diskarte sa pamumuhunan, ang pagpili para sa mga lokasyon sa labas ng mga sentro ng lungsod ay maaaring mag-alok sa iyo ng mga katangian ng pamumuhunan na kailangan mo.

Gaya ng nakikita mo, ang pagpili ng mga ari-arian sa pinaka-maunlad na urban na lugar sa Japan ay nagpapakita ng ilang partikular na disadvantage, kabilang ang mas mataas na presyo ng ari-arian at mas mahabang panahon bago ang return on investment. Sa kabilang banda, ang mga sentral na lokasyon ay nag-aalok ng maraming bagong proyekto sa pagpapaunlad na mapagpipilian; mababang panganib ng bakante; mas mataas na halaga ng ari-arian, at sa ilang mga kaso (lalo na sa mga central ward ng Tokyo), mas mataas na mga kondisyon ng pagpapahalaga sa halaga ng real estate kumpara sa mga rate ng depreciation na karaniwan para sa mas maraming suburban na lugar.

Pakitandaan na ang mga ito ay mga pangkalahatang patnubay lamang, at palaging pinapayuhan ang wastong pagsusumikap kapag nagpapasya sa partikular na pamumuhunan sa ari-arian sa Japan. Upang matiyak ang pinakamahusay na posibleng ROI at kaligtasan sa pamumuhunan, mas maraming konteksto, data, at insight sa merkado ang makukuha mo, mas mabuti.

Mga Renta ng Real Estate sa Japan

Gross rental yields (ang return na kinita sa presyo ng pagbili ng isang rental property, bago ang pagbubuwis, mga gastos sa bakante, at iba pang gastos) sa Tokyo metropolitan area ay mula 3.4% hanggang 5.4% ? na may mga ani na tumataas habang lumiliit ang mga apartment.

Pagdating sa pagbili, kumpara sa iba pang mga pandaigdigang lungsod, ang mga presyo ng Tokyo kada metro kuwadrado ay hindi kasing mahal ng halimbawa sa New York, ngunit mataas pa rin, mula $8,700 hanggang $13,800. Ang trend ng pagpapahalagang ito ay malamang na magpapatuloy sa maraming darating na taon, kung saan maraming tao ang nag-uugnay nito sa Abenomics: ang sistemang pampulitika at pang-ekonomiya ng Japan sa ilalim ng kasalukuyang punong ministro na si Shinzo Abe, na patuloy na nag-iiniksyon ng pera sa sistema ng pananalapi, na nagreresulta sa mas mababang interes. mga rate at pagtaas ng mga presyo ng asset, kabilang ang loob ng sektor ng real estate ng Japan.

Ang kabuuang kita sa pag-upa sa Tokyo metropolitan area ay mula 3.4% hanggang 5.4% ? na may mga ani na tumataas habang lumiliit ang mga apartment.

Mga Opsyon sa Pamamahala ng Ari-arian

Para sa kapayapaan ng isip, ang kakayahang mag-outsource ng pamamahala, at ang pagkakataong makakuha ng isang matatag na daloy ng pera sa loob ng isang natatanging merkado ng ari-arian, ang isang mahusay na serbisyo sa pamamahala ng ari-arian ay mahalaga. Narito ang ilan sa aming mga tip para sa paghahanap ng pinakamahusay na mga propesyonal at serbisyo sa larangan ng pamamahala ng ari-arian sa Japan:

1. Pumili lamang ng mga lisensyado, opisyal na tagapamahala ng ari-arian. Hindi tulad ng mga real estate broker, ang mga property manager sa Japan ay hindi kinakailangang magkaroon ng lisensya; gayunpaman, ang pagkakaroon ng lisensyang kinikilala sa bansa ay maaaring maging isang mahusay na sukatan ng propesyonal na karanasan at kaalaman.

2. Palaging tiyaking matutulungan ka ng manager ng iyong ari-arian na makatipid ng oras sa pamamagitan ng pag-aalok sa iyo ng mataas na antas ng insight sa mga partikular na segment ng ari-arian at pangangasiwa sa mga gawaing logistik tulad ng pagtingin sa ari-arian at mga negosasyon para sa iyo.

3. Suriin kung magagawa ng iyong property manager na ilipat ang iyong kita sa pagrenta sa isang bank account sa ibang bansa.

4. Siguraduhin na ang regular na pag-uulat sa daloy ng kita at ROI ay kasama sa kanilang mga serbisyo.

Kasunod ng checklist na ito, dapat mong mapataas nang malaki ang iyong pagkakataong makahanap ng isang maaasahang tagapamahala ng ari-arian sa Japan na tutulong sa iyong makatipid ng oras, pera, at mabawasan ang iyong stress sa panahon ng proseso ng pamumuhunan.