日本被認為是世界上對外國房地產投資最具吸引力的國家之一，因為對外國投資者購買和擁有房產的限制很少。該國優良的基礎設施、可靠的服務和勤奮的公民也增加了這種吸引力。

但經常讓外國投資者感到困惑的一件事是日本複雜的稅收制度。根據許多不同的因素，可以對投資房產徵收各種稅收。了解這些稅收是投資日本房地產不可或缺的一部分。

在本文中，我們將解釋與日本房地產租金收入相關的所有稅收，主要是針對外國人擁有的房地產。

房地產租金收入的稅種

房地產租金收入徵收的主要稅種是所得稅。顧名思義，所得稅是對個人或實體租賃財產所產生的收入徵收的一種稅。僅在日本擁有房產不會自動產生所得稅。

除了房地產租金收入外，如果您在日本出售房產獲得利潤，還要繳納所得稅。這也稱為資本利得稅。

另一種對房地產租金收入徵收的稅是住戶稅。住民稅是市町村對在日本連續居住1年以上的居民徵收的稅，根據前一年的收入計算。稅率可能會根據特定的都道府縣和市政府的不同而有所不同。

即使您主要居住在海外，只要您是日本的註冊居民，就將被徵收住民稅。無論您的居住身分為何（例如，即使您擁有永久居留權），也會強制執行。

根據您在日本租賃房產的具體情況，您可能還需要繳納消費稅。

如果該房產是出於租戶居住目的而出租的住宅房產，那麼您的租金收入將不會被徵收消費稅。

但是，如果出租房產是商業房地產或建築物，並且租戶將其用作營業場所，則無論您是否是日本居民，作為業主的您都將有義務繳納消費稅。

請注意，從 2023 年 10 月起，日本將引入“合格發票系統”，預計這將使消費稅的計算和報告變得更加複雜。

如果您是日本出租商業房地產的業主，但居住在海外，強烈建議您就這套新系統以及如何指定稅務代理人諮詢房地產經紀人和稅務會計師。

扣繳稅款制度

所得稅通常在收入者提交報稅表後計算和繳納，但居住在海外的外國業主的程序有所不同。在這種情況下，您在日本的房產的租金收入可能需要繳納預扣稅。該制度用於防止外國業主遺漏或不申報房地產收入。

預扣稅不是由外國業主自己直接繳交。相反，它是由租戶支付的，租戶可以是公司實體，也可以是出於自己或其親屬居住以外的目的而出租房產的個人。為自己或其親屬的住所出租房產的個人租戶可免徵預扣稅。

有義務繳納預扣稅的租戶必須預扣每月租金的20.42%，並每月向稅務局繳納。

因此，重要的是要了解您支付預扣稅的責任取決於您出租房產的租戶類型。

預扣稅稅率的降低

作為居住在海外的業主，上述預扣稅制度可能會大大減少您從日本房產獲得的收入。但是，如果您居住在與日本簽訂了租稅協定的國家，您可能有權享有預扣稅的減免。

美國就是這樣的國家之一。日美租稅協定免除居住在美國的業主為其在日本的房產繳納預扣稅。

但是，該豁免不會自動適用。所有者必須向其居住國的相關當局提出申請。

每個國家的具體條件和程序有所不同，因此最好先確認您的國家是否是與日本簽訂稅務協定的國家，然後向稅務會計諮詢相關程序。

申請退稅

如果您未獲豁免繳納預提稅，並且從您的租金收入中扣除的預提稅超過了您在日本實際應繳納的所得稅，您可以申請退還超出所得稅義務的金額。

要申請退款，您需要向日本稅務局提交所得稅申報表以及所需文件。文件必須在您產生預扣稅的日曆年的隔年 2 月 16 日至 3 月 15 日之間提交。

請注意，申請退款需要準備幾份文件並準確計算您在日本的所得稅義務。這種計算可能相當複雜，尤其是在房地產收入方面，大多數日本業主將這一過程委託給稅務代理人。

如果您是居住在海外的業主，自行準備所有所需文件並進行必要的申請可能會更加麻煩且成本更高，因此最好諮詢當地稅務代理人。

正如您在上面所看到的，日本的房地產租金所得稅可能相當複雜，具體取決於各種因素。對於不熟悉的人來說，預扣稅制度以及免稅或退稅程序也可能難以理解。

如果您想確保在日本的房地產投資在稅務方面取得成功，最好在投資前諮詢稅務專家。