隨著 2022 年國際股市遭受重創，許多投資人開始轉向其他產業來支撐自己的投資組合。

過去幾年，日本住宅房地產因其收益率相對較低但穩定的承諾而吸引了海外投資者的大量關注。接下來是2022年的日圓衝擊。

平均而言，2021 年美元兌日圓的平均匯率為 109.46 日圓（資料來源：exchangerates.org.uk）。 2022年，平均匯率升至131.46日圓，貶值約16.8%。 10月20日，美元兌日圓匯率觸及最低點150.1288日圓。

投資日本住宅房地產有很多正當的理由和好處。當然，也存在需要警惕的風險。

空缺風險

當您投資租賃房產時，最大的風險之一是它不會立即出租或長期空置。作為業主，您將失去收入來源，並且還必須花費額外的資金進行廣告來尋找新租戶。

一年中的某些時候，空缺風險可能會增加。例如，如果您在租賃淡季購買房產，您可能會發現無法立即找到租客，因此您需要承擔抵押貸款、物業管理費和維修準備金，直到租賃需求增加。當地市場狀況也會影響空置風險。例如，大學校園的關閉很可能會影響週邊地區的出租物業需求，導致附近學生公寓的空置率更高。

延遲繳納租金的風險

延遲支付租金也會影響您投資的獲利能力。每當這種情況發生時，您要么直接與租戶交談，要么盡快發送通知要求付款。如果您是海外投資者，那麼由當地物業經理代表您對您來說非常有利。

大修費用風險

隨著建築物老化，其宜居性會惡化。隨著時間的推移，走廊、外牆和管道等公共區域都需要維修、更換或翻新。因此，當您制定投資計劃時，最好將維修成本納入損益計算中。

日本的公寓業主必須每月支付維修儲備費，以支付建築物最終的重大維修費用。隨著建築物老化，維修儲備費也將趨於增加，因為建築物的越來越多的部分需要翻新。一些投資者在最初列出等式的成本方面時未能充分考慮這一風險。

加息風險

如果您選擇可調整利率抵押貸款，您將承擔利率上漲的風險，從而增加您每月的抵押貸款付款。健全的財務計劃將考慮加息！

自然災害風險

日本是一個地震、海嘯和山崩多發國家。日本的房主必須購買火災保險，但不需要購買洪水或地震保險，儘管強烈建議這樣做。

作為在日本購買房產的盡職調查的一部分，您應該了解附近地區容易發生的各種自然災害風險，例如洪水、地震或山體滑坡。該資訊將作為重要事項解釋的一部分向您披露；這些資訊也可以在當地政府發布的危險地圖中找到。

降低投資風險小貼士

選擇值得信賴的管理公司

日本的大多數住宅物業投資者將物業的實際管理權交給物業管理（PM）公司。

重要的是，您選擇的管理公司要善於尋找租戶，善於處理各種租戶問題和投訴，更重要的是，善於與不按時支付租金的租戶進行談判。

如果您打算將來出售您的房產，您還應該考慮與一家有豐富的賣方代理經驗的管理公司合作。

最後，不要忘記將物業管理費納入您的計算中，作為擁有房產的成本之一。

地點很重要

地點（幾乎！）是房地產的一切。

在日本，距離火車或地鐵站約10分鐘路程的房產通常受到租屋者的歡迎。靠近超市或便利商店、醫院、大學和公園以及商業區的房產往往空置率較低。

計劃重建的社區未來的需求也將增加。如果您在重建專案完成之前購買某個區域，隨著社區變得更加便利和現代化，該房產可能會出現價格升值以及較低的空置風險。

考慮您的所有投資成本

以下是投資租賃房產時需要記住的一些主要費用：

• 物業管理費
• 維修預留費
• 大樓管理費
• 火災和地震保險
• 固定資產稅
• 都市計畫稅