隨著日圓貶值，許多投資者正在考慮投資廣受歡迎的日本房地產。

日本的國家風險相對較低，並且對外國投資者沒有任何限制，這使其成為外國房地產投資的一個有吸引力的切入點。

然而，並非所有日本房產都是不錯的投資。在做出投資決策時，仔細比較收益率等因素至關重要。

在本文中，我們將解釋投資日本房地產時至關重要的總收益率和淨收益率的特徵和計算方法。

日本房地產投資的收益類型

收益率是房地產投資的重要指標，表示相對於投資金額的年回報率。更高的收益率表示更有效的回報。

然而，收益率通常可以分為兩種主要類型，而了解它們的差異至關重要：

總產量

淨收益

總產量

毛收益率，又稱毛回報率，是租金收入與房產價格（投資金額）比率的指標。它也稱為粗產量、總產量或簡單產量。

由於它可以簡單地透過房產價格和租金收入來計算，因此通常用於衡量整體獲利能力。

日本房地產廣告或網站上列出的收益率通常是毛收益率。然而，由於總收益率不考慮費用，因此可能與實際獲利能力有顯著差異。

因此，在考慮收益率時，也必須檢查淨收益率，我們接下來將介紹這一點。

淨收益

淨收益率，也稱為實際回報率，在計算收益率時考慮了費用。它也稱為淨收益率或 NOI 收益率。

由於淨收益率是透過從租金收入中減去費用來計算的，因此它可以更準確地表示實際收益率。

總收益率高但淨收益率低的房產並不罕見。在評估房產時，不僅要考慮總收益，還要模擬淨收益以進行全面評估，這一點至關重要。

毛產量的特性及計算

總產量計算起來很簡單，對於衡量整體獲利能力很有用。

廣告總收益

如前所述，日本房地產傳單和網站上顯示的收益率數據通常是總收益率。在某些情況下，它們也可能代表預期產量。

毛收益率適用於簡單的房產比較，但它僅代表表面收益率，因為它不包括費用等成本。僅根據廣告的高總收益來考慮房產時要謹慎。

如何計算毛產量

毛產量可以使用以下公式計算：

毛收益率(%) = 年租金收入 ÷ 樓價 × 100

例如，如果年租金收入為500萬日元，房產價格為4000萬日元，則總收益為：

總收益 = 500 萬日圓 ÷ 4,000 萬日圓 × 100 = 12.5%

預期產量和總產量之間的差異

預期收益率假設該房產已完全佔用，並根據該假設計算收益率。它有助於衡量財產的最大潛在收入。

相較之下，總收益率通常考慮當前的空置情況，提供即時的投資後收益率。

讓我們計算一下在以下條件下的預期收益率和總收益率：

單位：10

租金：80,000日圓/月

入住率：80%

房產價格：5000萬日元

滿員入住時的年租金收入為：

10個×8萬日圓×12個月=960萬日圓

因此，預期收益率為：

預期報酬率 = 960 萬日圓 ÷ 5,000 萬日圓 × 100 = 19.2%

考慮實際入住率80%，年收入為：

960萬日圓×80%=768萬日圓

因此，總產量為：

總收益 = 768 萬日圓 ÷ 5,000 萬日圓 × 100 = 15.36%

這說明總收益率和預期收益率可能有顯著差異。確保檢查廣告中的收益是預期收益還是總收益。此外，確認使用什麼租金水平作為計算預期收益的基礎，因為它可能基於房產的最高租金。

淨收益率的特性及計算

即使房產的總收益率很高，如果淨收益率較低，也可能無法產生有效的回報。在決定是否投資時，模擬淨收益率也至關重要。

自己計算淨收益率

毛收益率是用年收入、房價等固定數字計算的，所以無論誰計算，結果都是一樣的。因此，也可以從房地產公司的傳單上推算出來。

另一方面，淨收益因計算者的不同而異，因為它考慮了費用。計算淨收益時考慮的典型費用包括：

管理費

修復基金捐款

保險費

維護費用

恢復費用

廣告費

外包管理費用

財產稅

此外，房產價格還包括購買時的仲介費等附帶費用。由於淨收益率計算涉及預測成本，而成本可能會根據投資者的決定而變化，因此結果可能會有所不同。

對於淨收益計算中包含的費用沒有明確的定義或規則，且成本在計算時不是固定的而是估計的。因此，不可能在房地產公司傳單上提供準確的淨收益率。

您必須估算實際費用並自行計算淨收益。

如何計算淨收益率

淨收益率可以使用以下公式計算：

淨收益率 (%) = (年租金收入 – 年支出) ÷ (物業價格 + 購買成本) × 100

購買成本可能包括印花稅、仲介費、房地產購置稅和登記費。這些成本在某種程度上是可以預測的，因此請諮詢房地產公司。具體估算和計算潛在的年度費用非常重要。

為了簡化複雜的計算，首先使用 30% 的租金收入進行估算，然後在縮小房產選擇範圍時完善計算。

考慮投資物業時淨收益率的重要性

例如，讓我們計算以下條件下的總收益率、預期收益率和淨收益率：

房產價格：5000萬日元

購買費用：400萬日元

單位：10

房租：12萬日圓/月

入住率：85%

年費：1000萬日元

全額入住租金收入為：

10個×12萬日圓×12個月=1,440萬日圓

考慮入住率，實際租金收入為：

1440萬日圓×85%=1224萬日圓

因此，預期收益率和總收益率為：

預期報酬率 = 1,440 萬日圓 ÷ 5,000 萬日圓 × 100 = 28.8%

總收益 = 1,224 萬日圓 ÷ 5,000 萬日圓 × 100 = 24.5%

淨收益為：

淨收益率=（1224萬日元-1000萬日元）÷（5000萬日元+400萬日元）×100=4.15%

如圖所示，不同類型的產量可能會產生截然不同的結果。在尋找房產時，請考慮總收益率和預期收益率，但使用淨收益率進行更詳細的比較。

結論

在本文中，我們解釋了不同類型的收益率、它們的特徵以及如何計算它們。收益率是選擇投資房產的關鍵因素，收益率類型可以顯著改變數字。

即使房產的總收益率很高，但淨收益率較低也可能意味著投資效率低。請注意，日本房地產傳單或網站上的大多數收益率代表總收益率或預期收益率。

最終，在做出投資決策之前模擬淨收益率至關重要。