了解我們為有興趣在日本購買房產的外國投資者如何駕馭日本房地產市場的完整指南。本指南包括逐步說明、費用和成本，以及有關日本房地產租金收益率、新舊建築的優點以及東京位置和收益率之間關係的寶貴提示；我們的最終目標是為投資者提供全力支持，以最大程度地降低風險並最大化其在日本投資的潛在投資回報率。

為什麼要考慮投資日本房地產？

日本是世界上最大、最制度化的房地產市場之一，提供安全的房地產投資機會和良好的投資報酬率。日本也是亞洲房地產投資和房地產市場狀況穩定的最安全的國家之一。此外，與其他亞洲地區相比，缺乏對外國財產所有權的法律限制，這是外部投資者選擇日本作為目標的另一個重要因素。

透過遵循本指南並做出明智的選擇，您應該能夠提高從這個利潤豐厚的投資市場中獲利的能力。透過致力於勤奮的市場研究，與經驗豐富的房地產經紀人和物業經理合作，明智地選擇投資地點，並最大限度地降低典型的房地產投資風險，每個投資者都有潛力利用日本房地產市場。

外國投資者購買日本房地產的流程

如果您是外國投資者，計劃在日本購買商業或住宅物業，則需要考慮許多因素，包括影響房地產投資成功的法律程序、融資和文化差異？無論您是在日本購買、出售還是租賃。 確保您的投資不僅安全合法，而且能實現高投資報酬率，需要結合專業的市場知識和仔細的盡職調查。通常，確保兩者的最佳方法是組建一支由專業房地產顧問組成的本地團隊。經紀人、信貸員、司法書士和稅務顧問都可以為成功的房地產投資流程做出貢獻，並使整個房地產交易體驗變得更加簡單。

有很多因素需要考慮，包括影響成功房地產投資的法律程序、融資和文化差異？無論您是在日本購買、出售還是租賃。

在日本成功購買房產通常涉及以下階段：

• 與可靠的房地產經紀人建立關係
• 研究房地產投資格局
• 現場瀏覽
• 決定所需的房地產資產
• 透過相關管道表達您的購屋意向
• 談判和首期付款
• 合約執行
• 最終結算

1.聯絡房地產經紀人並獲得融資

作為精明的投資者，您的第一步應該始終是諮詢房地產經紀人並概述您的首選位置、房地產要求、預算限制和目標投資回報率。這需要與經紀人簽署協議，一般佣金為 3%。

在日本投資時，使用專業的本地支援有許多好處。從法律安全、翻譯和針對獨特市場趨勢的建議，到房產查看協助、價格諮詢和處理談判，擁有能夠推動您的投資目標的現場人員可以在與其他房地產投資者競爭時發揮巨大作用。的市場。當您的目標是豪華細分市場的房產時，這一點甚至更為重要，因為該細分市場的供應量較低，而外國投資者的需求卻始終很高。

作為精明的投資者，您的第一步應該始終是諮詢房地產經紀人並概述您的首選位置、房地產要求、預算限制和目標投資回報率。

需要記住的重要一點是，如果您計劃透過日本銀行的貸款為您的投資融資，那麼您應該在開始查看任何特定房產或地點之前就開始安排。日本銀行可以非正式地預先批准您的貸款請求，這可以成為以後與房產賣家談判時非常有力的討價還價籌碼。

2.實地考察

在實際查看任何特定的房地產資產之前，您應該了解，與世界其他房地產市場相比，日本的房地產標準有所不同，尤其是西方房地產市場，其典型規模和品質標準可能存在很大差異。

與歐洲或美國相比，在日本通常更難找到面積超過 100 平方米、帶有兩個（或更多）浴室的大型、寬敞的住宅物業。對於像東京這樣的大都會地區尤其如此，只有不到 1% 的新建公寓面積超過 100 平方公尺。這很大程度上源於日本可用空間有限、人口不斷增長以及平均土地成本位居世界最高之列。與西方同類房產相比，即使是擁有多間臥室和浴室的豪華房產，其面積也會受到限制。日本的空間有限；人口不斷增長，土地平均成本位居世界最高之列。

如果您希望在提交之前透過比較所提供的具體房源來對日本房地產市場進行一些初步研究，您可以在我們的網站上瀏覽我們所有的租賃和銷售房源。

3.表達購屋意向

如果您的投資旅程已取得進展並已決定要投資的特定房產，那麼下一階段就是表達正式的房產購買意願。為此，您需要提交正式的意向書（對於二手房產）或購買申請（對於新建房產）。

下一步是啟動談判進程。這對於確保達成良好的交易和健康的投資收益率前景至關重要。在此階段，雙方起草法律文件；進行最終盡職調查並履行一些正式義務。此時此刻，從日本銀行獲得非正式預先批准的貸款形式的融資也可以成為強有力的討價還價籌碼。

購買房產的官方「有關房產及交易的重要事項說明」文件包括：

• 業主產權登記
• 所有製類型
• 財產法律說明
• 合約取消時的法律規定概述

由於日本是一個非常注重信任的社會，因此此階段通常還需要現金押金，總保證金最多可達房產價值的 20%。

支付訂金後，最終結算在買方銀行進行，並由司法書士辦理。然後支付剩餘餘額的轉讓，財產所有權正式轉讓，完成您在日本的房地產交易。

4.投資合約相關問題

儘管很少見，但您仍然有可能面臨合約問題的困難。為避免這種情況，請務必在簽署合約之前仔細閱讀「重要事項說明」文件。在這樣的時刻獲得法律建議非常有用。根據法律規定，在日本的每次房地產交易中都必須向投資者披露該文件。

在法律建議的幫助下仔細檢視的項目：

• 業主產權登記
• 所有製類型
• 財產法律說明
• 合約解除時的規定
• 維修和翻新的儲備資金（如果適用）

為了獲得額外的安全性，請遠離租賃房產，因為租賃房產可能伴隨著不明確的續約規則、相當高的價格以及對建築物可能進行的更改的限制。在大多數情況下，包括土地和建築物的永久業權財產將是更好的選擇。

在簽署合約之前，請務必仔細閱讀「重要事項說明」文件。

根據法律規定，在日本的每次房地產交易中都必須向投資者披露該文件。

投資日本的舊房產與新房產

日本有很多機會投資新的開發案和較舊的、通常更便宜的現有房產？兩種選擇都有其優點和缺點。

毫不奇怪，日本的新房產比二手房產貴得多。最重要的是，由於自然災害，房地產的折舊速度比美國或歐洲快得多。在日本，使用混凝土建造的住宅物業將在 47 年後全額折舊，而使用木材建造的住宅物業將在 22 年後全額折舊，並且僅按其所在土地的價值出售。

在東京市中心的一些地區，建築物價值的貶值可以透過土地價值的增加來抵消。

日本的木造住宅在 22 年後會全額折舊，並且僅以其所在土地的價值出售。

投資較舊的房產最重要的優勢是價格較低。這可以帶來更好的投資回報，因為新舊房產的租金率相對相似，二手房產自然會略低。

日本房地產投資成本

首先，您需要了解在日本存在某些無法避免的購買成本。了解這些是什麼將使您能夠更準確地計算總成本和潛在的投資回報率。

費用

司法書士：通常在 100,000 日元 ~ 150,000 日元之間（取決於收取的專業服務費）

房仲費用：房產價格 x 3% + 60,000 日圓 + 10% 稅。

其他費用：保險、房屋清潔等。

稅收

資產稅：預估價值x 1.4%（交易日至12月31日）

市稅：預估價值 x 0.3%（交易日至 12 月 31 日期間）

註冊稅：預估價值 x 2%

印花稅：10,000 日圓至 480,000 日圓之間（取決於價格）

購置稅：土地：估計價值 x 1.5%；建築物：估計價值 x 3%。如果是商業不動產：估計價值 x 4%

注意：大多數稅費都是基於財產的估計價值。這一點每年都受到政府的重視。所有費用和稅金應在交易時支付。不過，購置稅是在交易之日起 3-6 個月內繳納的。以上稅率適用於一般情況。根據房產類型和購買目的，可以根據具體情況進行扣除。

房產位置的重要性

作為投資者，您可以控制的最重要因素是：房產位置。正如本文前面提到的，我們強烈鼓勵選擇大都會地區作為您的房地產投資目的地。然而，這只是一般規則，根據您的投資策略，選擇市中心以外的地點可能會為您提供所需的投資特徵。

如您所見，在日本最發達的城市地區選擇房產存在一定的缺點，包括房價較高和投資回報期較長。另一方面，中心位置提供許多新的開發項目可供選擇；空缺風險低；更高的房產價值，並且在某些情況下（特別是在東京中央區），與郊區地區典型的折舊率相比，房地產價值升值條件更高。

請記住，這些只是一般準則，在決定日本的特定房地產投資時，始終建議進行適當的盡職調查。為了確保最佳的投資報酬率和投資安全，您獲得的背景、數據和市場洞察越多越好。

日本房地產租金收益率

東京都會區的總租金收益率（購買租賃房產的稅前、空置成本和其他成本之前獲得的回報）在 3.4% 到 5.4% 之間？隨著公寓變得越來越小，收益率也會越來越高。

在購買方面，與全球其他城市相比，東京每平方米的價格雖然不像紐約那麼昂貴，但仍然相當高，從 8,700 美元到 13,800 美元不等。這種升值趨勢可能會持續很多年，許多人將其歸因於安倍經濟學：現任首相安倍晉三領導下的日本政治和經濟體系，不斷向金融體系注入資金，導致利率下降利率和不斷上漲的資產價格，包括日本房地產業。

東京都會區的總租金收益率在 3.4% 至 5.4% 之間？隨著公寓變得越來越小，收益率也會越來越高。

物業管理選項

為了讓您安心、外包管理的能力以及在獨特的房地產市場中獲得穩定現金流的機會，良好的物業管理服務至關重要。以下是我們在日本物業管理領域尋找最佳專業人士和服務的一些提示：

1.只選擇有執照的官方物業管理公司。與房地產經紀人不同，日本的物業經理不需要獲得許可；然而，擁有國家認可的執照可以很好地衡量專業經驗和知識。

2.始終確保您的物業經理能夠為您提供對特定物業領域的深入了解並代表您處理物業查看和談判等後勤任務，從而幫助您節省時間。

3.檢查您的物業經理是否能夠將您的租金收入轉入海外銀行帳戶。

4.確保他們的服務包含有關收入流和投資報酬率的定期報告。

遵循此清單，您應該能夠顯著增加在日本找到可靠的物業經理的機會，這將幫助您節省時間、金錢並減輕投資過程中的壓力。