2022年に国際株式市場が大打撃を受けたため、多くの投資家はポートフォリオを強化するために他のセクターに目を向けました。

ここ数年、日本の住宅用不動産は、比較的低いとはいえ安定した利回りが期待できることから、海外投資家から大きな注目を集めてきました。そして2022年に円ショックが訪れました。主に7月から米国連邦準備制度理事会が75ベーシスポイントの利上げを3回連続で実施したことにより、円は米ドルに対して急落しました。

2021年の平均米ドルと日本円の為替レートは109.46円でした（出典：exchangerates.org.uk）。2022年には平均レートが131.46円に急騰し、約16.8％の下落となりました。最安値では、10月20日に米ドルと日本円の為替レートは150.1288円に達しました。これは、米ドルを保有し、賃貸物件などの円建て資産への投資を検討している投資家にとって、思いがけない利益を表しています。

日本の住宅用不動産に投資することには、多くの正当な理由とメリットがあります。もちろん、注意すべきリスクもあります。

空室リスク

賃貸物件に投資する場合、最大のリスクの 1 つは、すぐに賃貸に出されない、または長期間空室のままになることです。所有者としては、収入源を失うだけでなく、新しい入居者を探すために広告に追加の資金を費やす必要が出てきます。

空室リスクは、年間の特定の時期に高まることがあります。たとえば、賃貸需要の少ない時期に物件を購入した場合、すぐに入居者が見つからず、賃貸需要が増加するまで住宅ローン、不動産管理費、修繕積立金を負担しなければならない場合があります。地域の市場状況も空室リスクに影響します。たとえば、大学のキャンパスが閉鎖されると、周辺地域の賃貸物件の需要が影響を受ける可能性が高く、その結果、近隣の学生用アパートの空室率が高くなります。

家賃支払い遅延のリスク

家賃の支払いが遅れると、投資の収益性にも影響します。このような状況が発生した場合は、借主と直接話し合うか、できるだけ早く支払いを求める通知を送る必要があります。海外の投資家の場合、地元の不動産管理会社に代理で対応してもらうのは非常に有利です。

大規模な修理費用が発生するリスク

建物は古くなるにつれて、居住性が低下します。時間の経過とともに、廊下、外壁、配管などの共用部分はすべて修理、交換、または改修が必要になります。そのため、投資計画を立てる際には、損益計算に修繕費用を含めることをお勧めします。

日本のマンション所有者は、建物の将来的な大規模修繕に備えて、毎月修繕積立金を支払う義務があります。建物が古くなると、修繕が必要な部分が増えるため、修繕積立金も増加する傾向があります。これは、一部の投資家が最初に費用面を計算する際に十分に考慮しないリスクです。

金利上昇のリスク

変動金利の住宅ローンを選択した場合、金利が上昇し、月々の住宅ローン支払額が増加するリスクを負うことになります。健全な財務計画では金利の上昇を考慮に入れます。

自然災害のリスク

日本は地震、津波、地滑りが発生しやすい国です。日本の住宅所有者は火災保険に加入することが義務付けられていますが、洪水保険や地震保険に加入することは強く推奨されています。

日本で不動産を購入する際には、洪水、地震、土砂崩れなど、その地域が起こりやすいさまざまな自然災害リスクについて知っておく必要があります。これらの情報は重要事項説明の中で開示されますが、地方自治体が発行するハザードマップにも記載されています。

投資リスクを軽減するためのヒント

信頼できる管理会社を選ぶ

日本の住宅不動産投資家のほとんどは、不動産の実際の管理をプロパティマネジメント（PM）会社に委託しています。

入居者探しが得意で、入居者に関するさまざまな問題や苦情に対処でき、さらに重要な点として、家賃を期日までに支払わない入居者との交渉が得意な管理会社を選ぶことが重要です。

将来的に不動産を売却する予定がある場合は、売主の代理人としての経験がある管理会社を利用することも検討する必要があります。

最後に、不動産所有にかかる費用の 1 つとして、不動産管理手数料を計算に含めることを忘れないでください。

場所は重要

不動産においては、立地が（ほぼ！）すべてです。

日本では、一般的に電車や地下鉄の駅から10分程度の物件が人気です。スーパーやコンビニ、病院、大学、公園、ビジネス街などの近くにある物件は空室率が低くなる傾向があります。

再開発が予定されている地域では、将来的に需要が増加するでしょう。再開発プロジェクトが完了する前にその地域に不動産を購入すれば、その地域がより便利で近代的になるにつれて、物件の価格が上昇し、空室リスクも低下する可能性があります。

投資コストをすべて考慮する

賃貸物件に投資する際に留意すべき主な費用は次のとおりです。

• 不動産管理手数料
• 修繕積立金
• 建物管理費
• 火災・地震保険
• 固定資産税
• 都市計画税